شرایط الزام به تنظیم سند رسمی

شرایط الزام به تنظیم سند رسمی در انتقال مالکیت رسمی فروشنده به خریدار چه مقدار مؤثر است؟ تفاوت بین سند رسمی و سند عادی در انتقال مالکیت چیست؟ در صورتی که فروشنده از انتقال سند مالکیت خودداری کند، خریدار چه اقدامی می تواند انجام دهد؟

تنظیم سند رسمی مالکیت یکی از مشکلات رایجی است که در هنگام خرید و فروش ملک صورت می گیرد. فروشنده بعد از دریافت هزینه ملک از خریدار طبق زمان مشخصی باید انتقال مالکیت ملک به خریدار را به طور رسمی ثبت کند.

اما گاهی فروشنده از انجام وظیفه و تعهد خود بابت انتقال رسمی مالکیت خودداری می کند. در چنین حالتی خریدار از طریق دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قانونی اقدام می کند. در این مقاله سعی داریم در مورد شرایط الزام به تنظیم سند رسمی صحبت کنیم. با ما همراه باشید.

شرایط الزام به تنظیم سند رسمی چیست ؟

هنگامی که فروشنده از انتقال مالکیت رسمی ملک به نام خریدار خودداری می کند. در چنین حالتی خریدار می تواند دادخواستی را که بر اساس شرایط ذکر شده در سند و قرارداد عادی بین فروشنده و خریدار است، تنظیم کند. صحت تمام نکات و شروط ذکر شده در سند عادی باید در دادگاه اثبات شود و ابهامی در این زمینه وجود نداشته باشد. طبق این دادخواست فروشنده ملزم می شود که طبق قانون، مالکیت ملک را به طور رسمی به خریدار منتقل کند.

در چنین حالتی در صورتی که صحت سند عادی برای دادگاه ثابت شد، فروشنده نباید از اجرای این دستور دادگاه خودداری کند. در غیر این صورت یکی از مامورین مراجع قضایی به نیابت از فروشنده انتقال مالکیت ملک به خریدار را به طور رسمی در دفاتر و اسناد رسمی انجام می دهد.

مراحل تنظیم دادخواست شرایط الزام به تنظیم سند رسمی

هنگامی که فروشنده ملکی را به خریدار می فروشد، خریدار و فروشنده طبق شروطی که در قرارداد ذکر می شود نسبت به اجرای این شروط تعهد دارند. در صورتی که خریدار تمام وظایف خود را نسبت به فروشنده انجام داده باشد، اما فروشنده از انجام وظایف خود خودداری کند، در این حالت خریدار می تواند از طریق مراحل قانونی موضوع را پیگیری و بررسی کند.

انواع ارائه دعوای شرایط الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه

⦁ هنگامی که در هنگام نوشتن قرارداد تاریخ و مکان مشخصی برای انتقال مالکیت رسمی ملک توسط فروشنده به نام خریدار ذکر شده باشد، در این حالت فروشنده باید طبق تاریخ معین در دفترخانه ثبت اسناد رسمی ذکر شده در متن قرارداد حاضر شود و به تعهد خود عمل کند و مالکیت ملک را به خریدار به طور رسمی منتقل کند.

اگر فروشنده به عمد در دفترخانه حاضر نشود، در این حالت خریدار گواهی عدم حضور و غیبت فروشنده را از مسئولین دفترخانه دریافت می کند و این گواهی نامه را به دادگاه ارائه می دهد و سپس دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه می دهد. دادگاه بعد از پیگیری و بررسی شرایط خود از جانب فروشنده اقدام به انتقال مالکیت می کند.

⦁ هنگامی که در نوشتن قرارداد تاریخ معین و مکان مشخصی برای انتقال مالک رسمی ملک به نام خریدار ذکر نشده باشد و توافق نامه ای به صورت شفاهی و غیرکتبی بین فروشنده و خریدار بسته شده باشد. در این حالت ابتدا خریدار باید اظهارنامه ای را با عنوان انتقال مالکیت رسمی ملک توسط فروشنده به خریدار تنظیم کند و براساس این اظهار نامه فروشنده باید در دفترخانه حاضر شود اما اگر فروشنده به طور عمد حضور پیدا نکرد.

خریدار گواهی غیبت و عدم حضور فروشنده را از مسئول دفترخانه می گیرد و سپس دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نوشته و به دادگاه ارائه می دهد. در این حالت برای دادگاه باید اثبات شود که مالک قانونی و رسمی ملک خود فروشنده می باشد و اینکه امکان انتقال رسمی مالکیت ملک به خریدار به طور قانونی وجود داشته باشد.

در این حالت دادگاه بعد از پیگیری های لازم ابتدا حکم عدم فروش ملک را صادر می کند تا فروشنده نتواند ملک خود را به فرد دیگری بفروشد. سپس دادگاه از فروشنده می خواهد که برای انتقال مالکیت حضور پیدا کند. در غیر این صورت مراجع قانونی به نیابت از فروشنده به انتقال مالکیت ملک به نام خریدار اقدام می کند.

اقدامات دادگاه در جهت پیگیری شرایط الزام به تنظیم سند رسمی

بعد از اینکه خریدار دادخواست شرایط الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه می دهد، دادگاه برای رسیدگی به دادخواست خریدار در مورد انتقال مالکیت رسمی فروشنده بر طبق شرایط موجود در سند عادی موارد زیر را پیگیری می کند:

⦁ فروشنده باید مالک اصلی ملک باشد. در صورت تردید در مورد مالکیت فروشنده، دادگاه باید این موضوع را با بررسی مدارک و اسناد موجود در اداره ثبت اسناد رسمی پیگیری کند.

⦁ فروشنده باید صلاحیت فروش ملک را داشته باشد در غیر این صورت طبق قانون این قرارداد لغو می شود.

⦁ خریدار باید تمام وظایف و تعهدات خود را نسبت به فروشنده که در متن قرارداد عادی نوشته شده است انجام دهد. خریدار باید هزینه ملک را به طور کامل به فروشنده پرداخته باشد. در غیر این صورت دادگاه حکمی را منوط به الزام انتقال مالکیت ملک توسط فروشنده به طور رسمی صادر نمی کند.

⦁ در متن قرارداد عادی باید مشخص باشد که پرداخت هزینه امور مربوط به انتقال مالکیت رسمی بر عهده فروشنده یا خریدار است.

⦁ در صورتی که دادگاه به جعلی بودن سند عادی شک کند، این سند از نظر قانون باطل است و دادگاه مجازات کیفری برای فروشنده صادر می کند.

دعوای شرایط الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مال منقول است یا غیر منقول؟

منظور این است که آیا این دعوا به تبع غیر منقول بودن ملک دعوای راجع به مال غیر منقول محسوب می شود و دادگاه صالح به رسیدگی به آن دادگاه محل وقوع مال است یا دعوای راجع به مال منقول محسوب شده و دادگاه صالح آن دادگاه محل اقامت خوانده می باشد؟

در ماده 18 قانون مدنی و ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی به ترتیب  مقرر می دارند:”… دعاوی راجع به اموال غیر منقول از قبیل؛ تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیر منقول است.” و “دعاوی مربوط به اموال غیر منقول  اعم از؛ دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است، اگر چه خوانده در آن حوزه، مقیم نباشد.”

دادگاه رسیدگی به شرایط دعوای تنظیم سند رسمی

دادخواست رسیدگی به دعوای شرایط الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، از طریق مدیریت مجتمع قضایی به دادگاه حقوقی ارجاع داده می‌شود و در تاریخ مشخص شده، جلسه رسیدگی در دادگاه تشکیل می‌شود. باید گفت که دادگاه در آغاز امر به قرارداد عادی که بین مالک و مستأجر تنظیم شده است اکتفا می‌کند و اگر چنین قراردادی وجود نداشته باشد، باید با توجه به شرایط قانونی مرسوم، سند اجاره‌نامه را تنظیم کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره، دادگاهی است که ملک اجاره شده در حوزه قضایی آن قرار داشته باشد.