وکیل مشارکت در ساخت
وکیل مشارکت در ساخت، متخصصی در امور ملکی و بانکی است که بطور خاص در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت فعالیت می کند.
وکیل قرارداد مشارکت در ساخت با تسلط بر قوانین و مقررات مربوط به این نوع قرارداد، میتواند به مالکان و سازندگان در تنظیم قرارداد، نظارت بر حسن اجرای آن و حل و فصل اختلافات احتمالی بین طرفین کمک کند.
وکیل قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یک متخصص با تجربه می تواند به افراد در ساخت و ساز کمک شایانی بکند. در واقع برای ساخت و ساز راهکار‌های حقوقی در زمینه مشارکت ساخت و ساز به افراد می دهد.
بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی از مسائل حقوقی ساخت و ساز درگیر مسائل بزرگی می شوند که برخی از آن ها عواقب جبران ناپذیری دارد.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت از انواع قراردادهای است که امروزه کاربرد زیادی در عرصه ساخت و ساز دارد و قراردادی است که بین یک یا چند مالک و یا سازنده منعقد شده و به واسطه آن بر ساخت ساختمانی با مشخصات معین در مدت معین توافق می کنند. در این قرارداد آورده یا همان سرمایه مالک، زمینی است که ساختمان در آن ساخته می شود. سرمایه سازنده نیز هزینه هایی است که در حین عملیات ساخت متحمل خواهد شد. هر کدام از طرفین طبق توافق از ساختمان ساخته شده بهر‌ه مند خواهند شد.
در این نوع قرارداد یک یا چند نفر مالک یک ملک باشند اما با وجود اینکه قصد ساخت و ساز آن را دارند اما از سرمایه کافی برخوردار نیستند و از طرف دیگر، یک یا چند سرمایه گذار نیز وجود دارند که برای ساخت ساختمان به دنبال زمین هستند و در این زمینه قصد سرمایه گذاری و ساخت دارند. مالک یا مالکان آن ملک میتوانند با امضای قرارداد مشارکت در ساخت با سرمایه داران در ساخت ساختمان با آن ها مشارکت کنند و به سود برسند.
در اینجا سرمایه مالکان، زمینی است که برای ساخت و ساز مورد استفاده قرار می گیرد و برای سرمایه داران، مبالغی است که در حین ساخت، پرداخت می کنند.
- نکته حائز اهمیت در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، پیش بینی ضمانت اجراء موثر در قرارداد و ذکر دقیق شروط قرارداد است. هر چه این شرایط بطور دقیق تر و شفاف تر بیان شود از بروز اختلافات در آینده جلوگیری می کند.
تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
تعهدات مالک:
تسلیم ملک به سازنده برای اجرای عملیات ساخت است و حتی اگر این تعهد در قرارداد برای مالک ذکر نشده باشد نیز چنین تعهدی برای وی مفروض است، زیرا بدون تسلیم ملک از جانب مالک به سازنده، بطور کلی امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت.
تعهدات سازنده:
الف- پیشبرد عملیات ساخت،
ب- الزام به تحویل ملک در زمان مقرر،
پ- رعایت اصول استاندارد ساخت،
ت- پرداخت هزینه های ساختمانی و اداری پروژه،
ث- پرداخت اجاره بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک،
ج- ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره های زمانی مقرر،
چ- اخذ پایانکار،
ح- پرداخت جرایم به شهرداری.
میزان سهم طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
سهم الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری کند. برای محاسبه سهم الشرکه طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین قیمت گذاری شده و سپس قیمت مقرر تقسیم بر ارزش کل پروژه (ارزش کل سرمایه گذاری) شود.
اهمیت تعیین درصد برای سهم الشرکه از این جهت است که برای مثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده خواهد بود.
شروط لازم قرارداد مشارکت در ساخت
- در تنظیم و نگارش این نوع قرارداد تا حد امکان جملات شفاف و واضح نوشته شود.
- در متن قرارداد از الفاظ قانونی استفاده شود و همچنین باید بر روی الفاظ تسلط و اشراف کافی وجود داشته باشد.
- پیش از امضای قرارداد یکبار سند مشارکت مدنی را بطور کامل از ابتدا به انتها خوانده و برای هرجای نامفهوم آن توضیح خواسته شود.
- وقتی که طرف مقابل در مجلس عقد مشارکت مدنی حضور ندارد و از امضاء یک جانبه آن خودداری و سعی شود همزمان با هم قرارداد را امضاء شود.
- شخص سازنده باید توانایی کار ساخت و ساز را داشته و سابقه در این زمینه کاری داشته باشد.
- در صورت لزوم در هنگام عقد مشارکت مدنی از شهود آگاه و قابل دسترس استفاده شود.
- در متن قرارداد مشارکت مدنی حضور مستمر و نظارت بر پروژه ساخت پیش بینی شود.
- زمان پایان ساخت پروژه تعیین شود و در صورت تخلف از این تاریخ تمهیدات لازم در نظر گرفته شود.
- در مورد ممنوعیت واگذاری ساخت پروژه به افراد دیگر در متن قرارداد مشارکت مدنی تعیین تکلیف شود.
- در متن قرارداد مشارکت مدنی نوع و کیفیت و کمیت مصالح به کار رفته در ساخت تعیین شود.
- در قرارداد مشارکت مدنی هزینه های جانبی همانند: اشتراک برق، گاز، مالیات و… تعیین تکلیف شود.
نکته: در هنگام قرارداد مشارکت مدنی ساخت شایسته است وکیل مجرب و حاذق شخص در محل حضور داشته باشد و درصورت نبود وی قرارداد را برای او ارسال کرده، در صورت تایید وی نسبت به امضاء قرارداد اقدام شود.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
در تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، با توجه به نوع ملک، تعداد مالکان و سرمایه گذاران، میزان آورده یا سرمایه، موارد خاتمه دهنده قرارداد، نحوه تعدیل قرارداد، ضمانت اجرای انجام قرارداد و حسن انجام تعهدات هر یک از طرفین و….، میبایست شرایط و ضوابط خاصی را پیش بینی نمود و تا حد امکان از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری نمود.
نکته: تنظیم قراردادی شفاف که محتوای آن مخالف با قوانین آمره نبوده و تضمین کننده حقوق طرفین آن قرارداد باشد، امری ضروری است.
تعیین خسارات در قرارداد مشارکت در ساخت
دعاوی مرتبط به مشارکت در ساخت دارای ویژگی های خاصی می باشد، چرا که تعهدات سازنده و پیشرفت کار، در بازه زمانی مشخصی میبایست انجام پذیرد و تاخیر در انجام کار در بازه های زمانی توافق شده موجب ورود ضرر به مالک و در نهایت موجب مسئولیت سازنده خواهد بود و در برخی موارد، طرفین اقدام به درج وجه التزام بابت تاخیر در انجام تعهدات مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت می نمایند.
وجه التزام مبلغی است که فرد تعهد می کند در صورت عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام تعهد این مبلغ را پرداخت نماید.
برای مثال: اگر سازنده به موجب قراردادی متعهد شده که ظرف یک سال پس از انعقاد قرارداد، ساختمان را طبق توافق در قرارداد، به مالک یا مالکین تحویل دهد و در قرارداد، مبلغ مشخصی به عنوان وجه التزام تعیین گردیده باشد، در این صورت چنانچه علی رغم سپری شدن مدت مزبور، سازنده به تعهد خود عمل ننموده باشد، ذی نفع میتواند تادیه (پرداخت) مبلغ وجه التزام را به عنوان خسارت از سازنده مطالبه نماید، ضمن اینکه تعهد سازنده در تکمیل و تحویل ساختمان پا برجا خواهد بود.
همچنین در مواردی که سازنده متعهد باشد که ظرف یک سال از تاریخ انعقاد قرارداد، نسبت به ساخت و تحویل ساختمان اقدام نماید، لذا در صورتی که هیچ کاری انجام ندهد، در این صورت نیز میتوان به عنوان خسارت ناشی از عدم انجام کار، وجه التزامی را تعیین نمود و بهتر است به مالک و یا مالکین نیز حق فسخ قرارداد نیز داده شود.
مرجع حل اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از موضوعات مهم در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، پیش بینی نحوه حل اختلاف و مرجع آن می باشد، چرا که درج شرط داوری علاوه بر صلاحیت عام محاکم دادگستری در حل و فصل اختلافات مربوط قراردادهای مشارکت در ساخت نیز امکان پذیر می باشد.
در خصوص مواردی که حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت، به داوری یک یا چند نفر ارجاع می گردد، ضمن دقت در نحوه نگارش متن شرط داوری در قرارداد مشارکت و یا در قراردادی جداگانه، باید دقت نمود که آیا پیش شرط هایی برای مراجعه به داوری وجود دارد یا خیر؟
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، طرق خاصی مانند: میانجیگری، سازش و یا داوری در جهت حل و فصل اختلافات میان سازنده و مالک پیشبینی نشده باشد، در این صورت با توجه به صلاحیت عام محاکم دادگستری به عنوان مرجع رسمی میبایست به دادگاه های عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نمود.
سوالات متداول
هزینه وکیل مشارکت در ساخت چقدر است؟
میزان حق الوکاله در هر پرونده به صورت مختص و بر اساس موضوعات و پیچیدگی های هر پرونده تعیین خواهد شد. حتی درباره دو پرونده که موضوع یکسانی دارند نیز نمی توان گفت حق الوکاله آن ها یکسان است.
هزینه طرح شکایت مشارکت در ساخت چقدر است؟
- براساس ارزش منطقه ای ملک
- ۳/۵ درصد میزان مبلغ مورد مطالبه
- هزینه دعاوی که موضوع آن ها غیرمالی می باشد ۱۰۰ هزار تومان است.
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت حق پیش فروش از سازنده سلب شده باشد آیا اقدام سازنده به پیش فروش باطل است؟
قرارداد پیش فروش باطل نیست بلکه برای مالکین حق فسخ قرارداد ایجاد می گردد.
اگر سازنده به تعهدات قراردادی خود ظرف مهلت مقرر عمل نکند مالکین می توانند قرارداد را فسخ کنند؟
بله. ابتدا میبایست الزام سازنده به انجام تعهد را مطالبه نمایند.
