الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی با بهترین وکیل ملکی تهران
این نوشتار که توسط وکیل ملکی تهیه شده ابتدا صورتمجلس تفکیکی و نحوه الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و تفکیک ملک اجمالا مورد بررسی قرار گرفته و سپس مراحل اخذ صورتمجلس تفکیکی تشریح خواهد شد.
جهت اخذ صورتمجلس تفکیکی باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد. در صورت مجلستفکیکی فقط مساحت واحد ها و حدود اربعه واحد ها و شماره گذاری آن ها مشخص می شود.
نکته: اگر قبل از تفکیک همه ملک متعلق به یک شخص باشد کل قطعات نیز متعلق به او خواهد بود.
اگر ملک مشاع باشد در این صورت، قطعات تفکیک شده و کل واحد ها متعلق به مالکین مشاعی خواهد بود و مالکین مشاعی به نسبت سهم خود واحد خود را انتخاب می کنند.
بعد از انتخاب واحد ها در تقسیم نامه ثبت می شود و بعد از تنظیم تقسیم نامه اداره ثبت برای هر واحد سند مالکیت صادر نماید.
چنانچه در موقع خرید آپارتمان و یا تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به این نکته توجه نشود که در صورت عدم اقدام فروشنده یا سازنده ملک به دریافت پایانکار و صورتمجلس تفکیکی ضرر وزیان وارده را چه کسی جبران خواهد نمود ممکن است با خسارت های غیرقابل جبران رو به رو شوید.
تفکیک ملک به چه معناست؟
تفکیک به معنی جداکردن قطعات از یکدیگر و در حقوق ثبت به معنای کوچک تر کردن مال غیرمنقول و تقسیم به قطعات کوچک تر است.
به این معنا که اگر زمینی دارای یک مالک شش دانگ به مساحت 3۰۰ متر مربع باشد، با لحاظ راه و سایر حقوق ارتفاقی، مالک امکان تقسیم ملک خود به قطعات کوچک تر و اخذ سند مالکیت برای هر یک از قطعات را دارد.
افراز ملک به چه معناست؟
هر زمان دو یا چند مالک در ملکی به صورت مشاع دارای سهم باشند و توافقی برای تقسیم سهم اختصاصی مابین خود نداشته باشند، هر یک از مالکین مشاعی می توانند از اداره ثبت اسناد و املاک و یا دادگاه محل وقوع ملک، درخواست صدور رای افراز نمایند.
به عبارت دیگر، سهم خود را از سایر شرکا جدا نموده و به صورت اختصاصی سند مالکیت دریافت نمایند.
تقسیم ملک به چه معناست؟
کلمه تقسیم، عام تر از افراز و تفکیک است و شامل کلیه اموال اعم از منقول و مال غیرمنقول می شود.
مثل سهم الارث چندین مورث، به صورت قهری با هم درآمیخته و هیچیک از طرفین، حاضر به مصالحه درباره سهم الارث خود نیست.
در این حالت سایر ورثه می توانند درخواست تقسیم مال مشترک که به ارث برده اند را به دادگاه صالح تقدیم نمایند.
دادگاه صالح در این فرض محل فوت مورث است.
تفکیک و افراز چه فرقی باهم دارند؟
- افراز، بین دو یاچند شریک مشاعی قابل طرح است اما تفکیک نیازی به مشارکت چند نفر ندارد و یک مالک می تواند درخواست تفکیک ملک خود را نماید.
- در افراز، اختلاف در موضوع افراز شرط است اما تفکیک بر پایه صلح است و نیازی به وجود اختلاف بین شرکا نیست و هر جا که شرکا، اتفاق نظر در نحوه تقسیم ملک مشاعی نداشته باشند، تنها راه حل موجود درخواست افراز است.
- در افراز، چه از اداره ثبت اسناد و چه دادگاه رای به افراز صادر می شود ولی در تفکیک، صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه صادر می شود. اعتراض به تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک قابل رسیدگی است اما اعتراض به افراز در دادگاه مطرح می شود.
- پس از صدور صورتمجلس تفکیکی، تقسیم نامه صادر و به امضاء شرکا می رسد اما پس از صدور رای افراز و عدم اعتراض در مهلت مقرر، کار افراز به اتمام رسیده و قابل بازبینی نیست.
- اعتراض به تفکیک، در حین انجام عملیات اجرایی باعث توقف کار تفکیک می شود اما اعتراض به روند افراز حین عملیات اجرایی افراز، مسموع نیست و فقط پس از صدور رای افراز قابل اعتراض در دادگاه است.
صورتمجلس تفکیکی چیست؟
صدور صورتمجلس تفکیکی برای املاکی که تبدیل به چند واحد آپارتمان شده اند، پس از اخذ پایانکار از شهرداری مربوطه قابل انجام است.
به این معنی که پس از پایان عملیات ساختمانی و تایید مهندس ناظر و صدور پایانکار، مالک به دفتر اسنادرسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی، تسلیم دفتر اسنادرسمی می کند.
سر دفتر اسنادرسمی، تقاضای مالک یا مالکین را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می کند و اداره ثبت اسناد و املاک با ارجاع به کارشناس مربوطه، نسبت به صدور صورتمجلس تفکیکی، اقدام می نماید.
اما صدور صورتمجلس تفکیکی، برای مالک یا مالکین عرصه خالی (زمین) هم امکان پذیر است و در این حالت نیازی به صدور پایانکار نیست و فقط نقشه زمین از شهرداری دریافت شده و ضمیمه درخواست می شود.
پس از صدور صورتمجلس تفکیکی، مالک یا مالکین، نسبت به تهیه و امضاء تقسیم نامه به نسبت سهم خود اقدام می نمایند و اگر تقسیم نامه مورد توافق طرفین قرار نگیرد، صدور صورتمجلس تفکیکی، کار عبث و بیهوده ای می باشد. در این مرحله، امکان انتقال سندرسمی ملک به نام اشخاص ثالث وجود دارد.
استنکاف فروشنده از اخذ صورتمجلس تفکیکی
گاهی اوقات ساختمان در حال ساخت توسط سازنده و یا سرمایه گذار و یا مالک، پیش فروش می شود. در این حالت معمولا فروشنده اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و انتقال سندرسمی ملک را متعهد می شود.
اگر بین شرکای سازنده ملک اختلافی ایجاد شد و نسبت به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و امضاء تقسیم نامه و همچنین انتقال سندرسمی اقدامی انجام ندادند، در این حالت که صورتمجلس تفکیکی صادر نشده است تکلیف خریدار چیست؟
آیا خریدار می تواند دعوی الزام به تنظیم سندرسمی تقدیم دادگاه نماید؟
در جواب این سوال باید بگوییم خیر، چرا که دفتر اسنادرسمی بدون داشتن پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و همچنین تقسیم نامه ای که سهم هر یک از مالکین را مشخص نموده باشد، مجاز به تنظیم و انتقال سندرسمی ملک نیست از طرفی با توجه به عدم انجام مقدمات انتقال سندرسمی، دادگاه نیز نمی تواند حکم به الزام به انتقال سندرسمی به نام خریدار صادر نماید. طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، اخذ پایانکار و سایر ملزومات انتقال سندرسمی در این جا، ضروری است.
نحوه طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
قبل از ورود به دعوی الزام به تنظیم سندرسمی، خواهان میبایست دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، تقدیم دادگاه نماید. دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، به طرفیت کلیه مالکین ملک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و همچنین اگر فروشنده وکیل داشته باشد به طرفیت وکیل هم قابل طرح است.
مدارک لازم جهت طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
قرارداد منعقد شده بین طرفین و تصویر سند مالکیت و همچنین درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد و تصویر کارت ملی از مدارک مورد نیاز طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی است.
در صورتی که رای قطعی دادگاه مبنی بر الزام خوانده به اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایانکار باشد و محکوم علیه از اجرای رای دادگاه استنکاف نماید بنا به دستور دادگاه، محکوم له نسبت به انجام این امور و پرداخت هزینه ها اقدام نموده و می تواند کلیه هزینه های انجام شده و خسارات دادرسی از جمله حق الوکاله وکیل را از مستنکف مطالبه نماید.
سوالات متداول
خوانده دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی کیست؟
خوانده دعوا اداره ثبت اسناد و املاک و دیگر مالکین هستند.
هزینه دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی چقدر است؟
به دلیل اینکه دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی غیرمالی است در نتیجه هزینه دادرسی آن کم بوده و صرفا اگر وکیل داشته باشید، هزینه حق الوکاله خواهید داشت.
صورتمجلس تفکیکی چیست و چه کاربردی دارد؟
صورتمجلس تفکیکی مستندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک برای تقسیم و تفکیک املاک مثل زمین ها و آپارتمان ها صادر می شود.
وکیل ملکی در ترتیب صورتمجلس تفکیکی چه نقشی دارد؟
وکیل ملکی به عنوان مشاور حقوقی مالکان، مدارک مورد نیاز را جمع آوری و نظارت بر معاملات تفکیکی دارد و در رسیدگی به تعارضات و تقسیم ملک کمک می کند.
