تغییر کاربری اراضی به چه منظوری انجام می شود؟ چرا مالک طبق قانون اجازه ندارد که زمین زراعتی و کشاورزی خود را به زمین مسکونی تبدیل کند؟ حیطه فعالیت وکیل تغییر کاربری اراضی منوط به چه شرایطی است؟ وکیل تغییر کاربری اراضی برای پیگیری تغییر کاربری چه مراحل قانونی را طی می کند؟
حفظ زمین های کشاورزی و باغ ها و بوستان های مختلف به منظور افزایش تولید داخلی و زیبایی طبیعت و پایداری محیط زیست بسیار حائز اهمیت است.
به همین دلیل مراجع قضایی قوانینی را در مورد اراضی کشاورزی و باغ ها و زمین های زراعتی معین کرده اند و در صورتی که شخص یا مالکی تابع این قوانین نباشد و از اجرای این قوانین خودداری کند، مطابق با نظر دادگاه و حکم صادر شده، مشمول مجازات کیفری و حقوقی می شود. در این مقاله سعی داریم در مورد خصوصیات وکیل تغییر کاربری اراضی با شما صحبت کنیم. امیدواریم با ما همراه باشید.
تغییر کاربری و وکیل تغییر کاربری اراضی
شاید شما هم شنیده باشید که مالکی به تغییر کاربری زمین یا ملک خود پرداخته است. آشنایی با مفهوم تغییر کاربری بسیار حائز اهمیت است. هرگاه مالکی برای افزایش منفعت و سود حاصل از ملک، ملک خود را بطور غیرقانونی در زمینه کاری دیگری استفاده کند، در این حالت تغییر کاربری زمین داده است.
مثلا شخص دارای زمین کشاورزی است اما با توجه به افزایش درآمد و سود حاصل از ساختمان سازی تمایل دارد که زمین خود را از طرح کشاورزی درآورد و آن را به منطقه مسکونی تبدیل کند. در این حالت ماهیت اصلی زمین و نوع کاربرد اصلی از بین می رود. در چنین حالتی فرد باید مطابق قوانین مراجع قضایی محاکمه شود و جزای نقدی و کیفری صادر شده را بپردازد. وکیل تغییر کاربری اراضی در حل مشکلات پیرامون تغییر کاربری بسیار متبحر است.
عوارض تغییر کاربری اراضی به منظور بررسی فعالیت وکیل تغییر کاربری اراضی
⦁ کاهش زمین های کشاورزی و محصولات حاصل از آن ها و کاهش استقلال تولیدی داخلی کشور
⦁ کاهش انواع باغ و بوستان ها و کاهش محصولات و میوه های حاصل از آن ها و کاهش توانایی کشور در تامین اقلام مورد نیاز مردم
⦁ افزایش ساختمان سازی و از بین رفتن زمین بکر و طبیعی و از بین رفتن انواع پوشش گیاهی مختلف و انقراض نسل بسیاری از حیوانات
⦁ افزایش آلودگی محیط به علت کاهش پوشش گیاهی
⦁ آسیب به محیط زیست و از بین رفتن گونه های مختلف گیاهی و جانوری
⦁ عدم رعایت قوانین مربوط به تغییر کاربری اراضی و کاهش نظم و امنیت اجتماعی
⦁ کاهش توانایی دولت در تامین محصولات کشاورزی
وظایف وکیل تغییر کاربری اراضی
⦁ گاهی شرایطی ایجاد می شود که برحسب مواردی تغییر کاربری اراضی باید اتفاق بیفتد. در چنین حالتی شخص نزد وکیل تغییر کاربری اراضی می رود تا بتواند با راهنمایی او این مشکل را حل کند. در این حالت وکیل تغییر کاربری اراضی لایحه و دادخواستی منوط بر غیرقانونی نبودن تغییر کاربری اراضی به دادگاه ارائه می دهد.
بعد از تشکیل کمیسیون در جهاد کشاورزی و بررسی شرایط، در صورتی که تغییر کاربری الزامی و غیرقانونی نباشد، فرد باید حدود 80 درصد از قیمت زمین کشاورزی یا باغ را بر حسب قیمت تغییر کاربری اراضی به عنوان عوارض، به بخش بیت المال و خزانه داری دولت پرداخت کند.
⦁ وکیل تغییر کاربری اراضی باید به همه جنبه های مختلف موارد قانونی و غیرقانونی تغییر کاربری اراضی مسلط باشد تا بتواند مالک را در این زمینه آگاه کند.
⦁ وکیل تغییر کاربری اراضی باید با انواع مجازات کیفری و نقدی بعد از تغییر کاربری اراضی آشنا باشد تا بتواند بهترین راه قانونی را متناسب با شرایط موجود برای تغییر کاربری ملک فراهم کند.
⦁ وکیل تغییر کاربری اراضی باید با تمام مراحل قانونی و پیگیری موارد مربوط به تغییر کاربری آشنا باشد.
⦁ وکیل نباید با هیچ کدام از کلاهبرداران، سودجویان و زمین خواران اراضی در ارتباط باشد. زیرا در چنین حالتی صحت عملکرد و صداقت وکیل از بین می رود و طبق قانون مجازات می شود.
⦁ وکیل باید به شرایط قانونی تغییر کاربری اراضی کاملا مسلط باشد. در صورت موارد زیر وکیل تغییر کاربری اراضی می تواند با پیگیری های لازم مجوز تغییرات را از بخش جهاد کشاورزی و محیط زیست و مراجع قضایی بگیرد و مشکل غیرقانونی بودن عملکرد مالک از بین برود.
موارد قانونی تغییر کاربری اراضی
⦁ مالک قصد داشته باشد ملک ساختمانی را به ابعاد 500 متر مربع در زمین زراعتی یا باغ خود بسازد. در این حالت وکیل تغییر کاربری اراضی می تواند با پیگیری قانونی خود مجوز لازم را بگیرد.
⦁ مالک بخواهد در زمین زراعی خود به پرورش دام، طیور و آبزیان بپردازد. در این حالت نه تنها ماهیت زمین کشاورزی یا باغ از بین نمی رود بلکه بر خصوصیات زمین های کشاورزی افزوده می شود و بر تنوع محیط زیست افزوده می گردد.
⦁ مالک قصد داشته باشد برای تکمیل بخش کشاورزی و محصولات حاصل از آن بخش تولیدی یا صنعتی در زمین خود تاسیس کند. در این روند کشاورزی ساده تر شده و مالک می تواند با کیفیت بهتر محصولات خود را به بازار ارائه دهد.
⦁ مالک بخواهد قسمتی از زمین کشاورزی یا باغی خود را به مرغداری تبدیل کند. در این صورت زمینه اشتغال یابی فراهم می شود و بر قدرت استقلال اقتصادی کشور و استفاده همه جانبه از اراضی مختلف فراهم می شود.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی و زراعتی
تغییر کاربری اراضی کشاورزی، زراعتی و باغ ها به معنی تغییر نحوه استفاده و بهره برداری از کاربری زراعی و باغی به کاربری دیگر است، به گونه ای که مانع تداوم بهره وری این اراضی شود و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ در این خصوص مقرر میدارد که؛«به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره وری آن ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می باشد.» آئین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۸۶ هیات وزیران در خصوص تعریف تغییر کاربری چنین بیان نموده است که؛«هرگونه اقدامی است که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقدام هایی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.»
مرجع تغییر کاربری اراضی کشاورزی و زراعتی
- طبق قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351، تعیین و تغییرکاربری املاک واقع در محدوده شهری بر عهده کمیسیون شورای عالی شهرسازی و معماری است.
- قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374، مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها، وزارت جهاد کشاورزی است. تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و 1 نفر نماینده استاندار می باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می گردد که این کمیسیون به «کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها» مشهور است.
- دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها مصوب 1385، تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل نماید.
موارد تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی و زراعتی
- برداشت یا افزایش شن و ماسه،
- ایجاد بنا و تاسیسات،
- خاکبرداری و خاکریزی،
- گودبرداری،
- احداث کوره های آجر و گچ پزی،
- پی کنی،
- دیوارکشی اراضی،
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی،
- ایجاد سکونتگاه های موقت،
- استقرار کانکس و آلاچیق،
- احداث جاده و راه،
- دفن زباله های واحدهای صنعتی،
- رها کردن پساب های واحدهای صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات،
- لوله گذاری،
- عبور شبکه های برق،
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغ ها به سایر اراضی و فعالیت های غیر کشاورزی،
- سوازندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغ ها به هر طریق،
- مخلوط ریزی و شن ریزی،
- احداث راه آهن و فرودگاه،
- احداث پارک و فضای سبز،
- پیست های ورزشی،
- استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی،
- احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف،
- محوطه سازی (شامل سنگ فرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)،
- صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره ۴ فوق الذکر،
- صنایع دستی،
- طرح های خدمات عمومی،
- طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).
موارد مجاز تغییرکاربری
- احداث گلخانه ها،
- تولیدات گلخانه‌ای،
- احداث دامداری ها،
- احداث مرغداری ها،
- پرورش آبزیان،
- احداث بنگاه های تولیدی-کشاورزی،
- احداث کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها،
- احداث واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی،
- احداث کارگاه های صنایع دستی،
- تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا 500 متر مربع فقط برای یک بار.
برای تغییر کاربری کدام اراضی نیاز
اراضی کشاورزی و زراعتی
اراضی کشاورزی (اعم از آبی و دیم) و همچنین (اعم از دایر و بایری) که سابقه بهره برداری داشته باشند، عبارتند از؛
- اراضی تحت کشت،
- اراضی آیش،
- باغ ها (مثمر و غیرمثمر).
اراضی در حکم اراضی زراعی و باغات
اراضی کشاورزی در روستاهای فاقد طرح هادی که تأسیسات لازم در آن ها احداث شده است، اگر تنها به امور مذکور اختصاص داده شده و در عمل نیز مورد کشت یا آیش قرار نگیرند، زمین زراعی تلقی می شوند که عبارتند از؛
- احداث گلخانه ها،
- تولیدات گلخانه ای،
- احداث دامداری ها،
- احداث مرغداری ها،
- پرورش آبزیان،
- احداث بنگاه های تولیدی-کشاورزی،
- احداث کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها،
- احداث واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی،
- احداث کارگاه های صنایع دستی.
مرجع تشخیص زراعی یا باغ بودن اراضی
مرجع تشخیص مزرعه یا باغ بودن زمین موضوع شکایت، وزارت جهاد کشاورزی است. وزارتخانه مزبور پاسخ به استعلام های مراجع اداری یا قضایی را در تشخیص موضوع فوق، به سازمان های جهاد کشاورزی استان ها واگذار کرده است و تشخیص اینکه اراضی، تحت کشت یا آیش بوده و یا باغ ها، آبی یا دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره برداری داشته اند تلقی می شوند و همچنین اینکه زمین، در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند با کارشناس یا کارشناسان منتخب سازمان جهاد کشاورزی استان است.
نکته: نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می شود.
نحوه تشخیص اراضی چگونه است؟
کارشناس منتخب سازمان کشاورزی استان، اراضی زراعی آبی و دیم و باغ اعم از اینکه تحت کشت و زرع باشد یا نباشد، را براساس یک یا چند مورد از مؤلفه های ذیل تشخیص می دهد، نظریه کارشناس یا کارشناسان پس از تائید ریاست سازمان کشاورزی به عنوان تشخیص نوع زمین به مراجع اداری یا قضایی ارسال می گردد که عبارتند از؛
- سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد،
- سوابق کشت و کار،
- واقع بودن در محدوده قطب های کشاورزی و یا شرکت های سهامی زراعی یا شرکت های تعاونی تولید و امثال آن،
- اراضی واگذار شده برای فعالیت های کشاورزی و زراعتی باشد،
- استعلام محلی،
- وضعیت موجود زمین،
- نظریه کمیسیون کیفیت و درجه بندی خاک در استان (متشکل از نماینده خاک شناسی، امور زمین و امور زراعی)،
- منابع آب موجود و قابل پیش بینی برای کشت و زرع،
- امکان بهرهبرداری و قابلیت زراعی در برنامه های توسعه کشاورزی.
در کدام مناطق تغییر کاربری اراضی کشاورزی و زراعتی ممنوع است؟
طبق قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها مصوب 1385 تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها تنها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها جرم انگاری شده است، بنابراین چنین رفتاری چنانچه داخل در محدوده قانونی شهرها و شهرک ها صورت پذیرد، فاقد وصف مجرمانه خواهد بود و موقعیت مکانی «خارج از محدوده شهرها و شهرک ها» شامل محدوده روستایی و نیز حریم شهرها و شهرک ها می شود، بنابراین برای این که رفتار فرد مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری اراضی کشاورزی قرار گرفته و مجازات های قانونی بر او تحمیل شود، زمین کشاورزی و زراعتی موضوع شکایت، باید خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد.
لازم به ذکر است که، اراضی داخل در محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب را از شمول قانون تغییر کاربری استثنا کرده و آن را مشمول ضوابط طرح هادی دانسته است، بنابراین تحقق جرم تغییر کاربری در محدوده روستاهایی که دارای طرح هادی مصوب هستند منتفی بوده و فاقد وصف مجرمانه است. اما اگر روستایی فاقد طرح هادی باشد، مشمول مقررات قانون حفظ کاربری قرار گرفته و رفتار این قبیل افراد مجرمانه خواهد بود.
- محدوده شهرها: محدوده شهر، حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی آن در دوره طرح جامع و یا در طرح هادی شهر است که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجراء می باشد.
- محدوده شهرک ها: محدوده شهرک ها اعم است از شهرک های مسکونی و صنعتی یا سایر شهرک هایی که طبق مقررات و با مجوزهای قانونی مربوط ایجاد و احداث می شوند.
- حریم شهر: قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.
نکته: این که «محدوده شهر» و «حریم شهر» دو مفهوم جدا از هم هستند، اقتضاء میکند که تغییر کاربری در حریم شهرها و شهرک ها نیز مجرمانه محسوب شود.
نحوه دریافت مجوز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی
قانون حفظ کاربری زمین کشاورزی به صراحت موارد مختلف اخذ مجوز را تشریح کرده است که زمین زراعی و کشاورزی مورد نظر که متقاضی قصد تغییر کاربری آن را دارد، نباید خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد، به زبان عامیانه اگر زمین کشاورزی مورد نظر در فضایی بیرون از شهر واقع شده باشد که بافت مسکونی در آن محدوده وجود ندارد، امکان دریافت مجوز به هیچ عنوان فراهم نیست و طبق این قانون، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و کشاورزی و نیز تداوم و بهره‌وری آن ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و کشاورزی به مسکونی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری (که قانون ضرورت آن را تعیین می کند) ممنوع می باشد. تشخیص موارد ضرورت این تغییر کاربری با کمیسیونی است که از اعضا جهاد کشاورزی تشکیل می شوند و در صورت نیاز مجوز و دستور تغییر کاربری باغی به مسکونی را صادر می نمایند.
- زمین زراعی و کشاورزی مورد نظر که متقاضی قصد تغییر کاربری آن را دارد، نباید خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد،
- تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی نباید به هیچ عنوان زیانی را برای کشاورزی منطقه به همراه داشته باشد. اگر به هر دلیلی خسارت بار بودن این اقدام برای بافت کشاورزی منطقه اثبات شود، از دریافت مجوز تغییر کاربری ممانعت به عمل می آید،
- تغییر کاربری زمین مربوطه به زیست بوم منطقه زیان خاصی وارد می کند از صدور مجوز جلوگیری می کنند،
- در مناطقی مسکونی به اندازه کافی وجود داشته باشد و در حقیقت این منطقه نیازی به یک بنای مسکونی دیگر نداشته باشد ممکن است مجوز تغییر کاربری زراعی صادر نشود، با این وجود این شرط حتمی نیست و بستگی به نظر کارشناسی دارد.
مراحل رسیدگی به درخواست تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی
برای تغییرکاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی لازم است، ابتدا کارهای اداری مربوطه را انجام داده تا در نهایت پس از دریافت مجوز برای ساخت و ساز منزل مسکونی اقدام نمایید، این مراحل به ترتیب به شرح ذیل است؛
-
تحویل مدارک مربوطه
در ابتدا باید مدارک مورد نیاز را به جهاد کشاورزی تحویل شود، تا فرآیند تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی آغاز گردد. این مدارک به شرح ذیل عبارتند از؛
- نقشه زمین،
- گزارش کامل اداره کل محیط زیست،
- اسناد مربوط به مالکیت بر زمین کشاورزی،
- نقشه و طرح کاربری مسکونی.
-
تهیه گزارش توسط جهاد کشاورزی
در این مرحله کارشناسان جهاد کشاورزی برای بررسی درخواست و ادعای شما به زمین کشاورزی آمده و گزارشی را جهت تقدیم به اداره مدیریت زمین های استان آماده میکنند. این گزارش مورد استناد برای سازمان صادرکننده مجوز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی قرار می گیرد. به همین علت برای سرعت گرفتن روند رسیدگی به پرونده، لازم است درخواست اولیه خود را بطور کامل و دقیق بیان شود.
-
تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی
اگر درخواست برای تغییر کاربری زمین کشاورزی مغایر با قوانین مربوطه نباشد و تمامی شرایط لازم را نیز داشته باشد، پرونده به تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی خواهد رسید و برای ارسال به کمیسیون مربوطه در صف نوبت قرار خواهد گرفت.
-
تشکیل کمیسیون
پس از این که پرونده به کمیسیون محافظت از زمین زراعی و کشاورزی ارسال شد، مورد بررسی قرار می گیرد.
-
بررسی عوارض زمین زراعی و کشاورزی
این امکان وجود دارد که کمیسیون مربوطه با تغییر کاربری مخالفت کند. در این صورت نتیجه به شما اعلام خواهد شد و پرونده مختومه اعلام می شود، اما اگر با درخواست شما موافقت شود، گروهی مسئول بررسی عوارض زمین می شوند.
-
پرداخت عوارض زمین کشاورزی
اگر زمین مشمول پرداخت عوارض باشد، پرونده از کمیسیون دوباره به جهاد کشاورزی ارجاع داده می شود تا عوارض آن به صورت دقیق توسط کارشناسان این حوزه تعیین شده و توسط متقاضی پرداخت گردد.
البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و مقرراتی که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند، مشمول این عوارض نمی شود و به نوعی از پرداخت آن معاف خواهند شد. به علاوه در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی باید اشاره کرد که از پرداخت این عوارض معاف خواهند بود.
-
صدور مجوز
اگر زمین کشاورزی مورد نظر نیازی به عوارض نداشته باشد و یا عوارض زمین مربوطه توسط متقاضی بطور کامل پرداخت شود، دبیر کمیسیون حفاظت از زمین زراعی با تغییر کاربری آن موافقت میکند که در این مرحله میتوان طرح مورد نظر که از قبل به تائید جهاد کشاورزی رسیده است را در زمین کشاورزی اجرایی نمود و مجوز تغییر کاربری صادر شده و فرد میتواند اقدام به احداث منزل مسکونی نماید.
مجازات تغییر غیر مجاز کاربری اراضی کشاورزی و زراعتی
مالک یا متصرف مزرعه یا باغ، با نقض تشریفات قانونی اقدام به تغییر کاربری به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوزهای قانونی نماید، به مجازات هایی محکوم خواهد شد؛
اگر فرد برای اولین بار مرتکب تغییر کاربری شده باشد، به مجازات ذیل محکوم خواهد شد؛
- قلع و قمع بنای احداثی،
- پرداخت جزای نقدی 1 تا 3 برابر بهای زمین، با کاربری جدید مورد نظر او و به قیمت روز محاسبه خواهد شد.
اگر فرد دارای سابقه تغییر کاربری (در همان زمین یا سایر اراضی) داشته باشد، به مجازات ذیل محکوم خواهد شد؛
- قلع و قمع بنای احداثی،
- پرداخت جزای نقدی 3 برابر بهای زمین، با کاربری جدید مورد نظر او و به قیمت روز محاسبه خواهد شد،
- حبس از 1 تا 6 ماه.
در کدام دادگاه به جرم تغییر کاربری اراضی رسیدگی می شود؟
از آنجا که تغییر کاربری اراضی کشاورزی ماهیت مجرمانه داشته و توسط قانونگذار جرم انگاری شده است، رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه های عمومی کیفری (دادگاه کیفری دو) است. تحقیقات مقدماتی در خصوص این عنوان مجرمانه نیز در دادگاه کیفری دو صورت می گیرد، نظر به اینکه مجازات تغییر کاربری علاوه بر قلع و قمع بنا، جزای نقدی نسبی (به میزان 1 تا 3 برابر بهای اراضی کشاورزی با کاربری جدید و به قیمت روز) است، بنابراین به موجب رأی وحدت رویه شماره 759 مشمول جزای نقدی درجه 7 شده و از آنجا که جرایم با مجازات درجات 7 و 8 مستقیما در دادگاه مطرح شده و در واقع مرجع تحقیق و تعقیب آن ها واحد است، در نتیجه امکان انجام تحقیق های مقدماتی در دادسرا درخصوص این جرایم وجود ندارد.
سوالات متداول
تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ ها چگونه است؟
تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها، با تحقق دو شرط اتفاق می افتد، عدم رعایت ضوابط و مقررات مربوط به تغییر کاربری و احراز شرط مانعیت از تداوم تولید.
آیا ساخت پرورش ماهی در اراضی زراعی هم تغییر کاربری محسوب می شود؟
پرورش ماهی بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود.
