حق ارتفاق

حق ارتفاق چیست؟

حق ارتفاق به حق قانونی فرد یا نهادی برای استفاده از ملک دیگری به گونه‌ای که به بهره‌برداری از ملک خود کمک کند، اطلاق می‌شود. این حق به‌طور معمول به‌منظور فراهم کردن دسترسی یا استفاده‌های خاص از ملک، بدون انتقال مالکیت آن، اعطا می‌شود. حق ارتفاق یکی از انواع حقوق ملکی است که در بسیاری از سیستم‌های حقوقی وجود دارد و می‌تواند به شکل‌های مختلفی تعریف شود.

انواع حق ارتفاق

1. حق عبور و مرور (Easement of Passage): این حق به فرد یا نهادی اجازه می‌دهد تا از ملک دیگری برای عبور و مرور استفاده کند. این نوع از حق ارتفاق معمولاً در شرایطی که ملک بدون دسترسی مستقیم به خیابان یا جاده است، ضروری است.

2. حق استفاده از منابع طبیعی (Easement of Light and Air): این نوع از حق ارتفاق به فرد اجازه می‌دهد که از منابع طبیعی مانند نور و هوا استفاده کند. برای مثال، حق نور طبیعی به صاحب ملک اجازه می‌دهد که از نور طبیعی برای فضاهای داخلی ملک استفاده کند.

3. حق استفاده از تأسیسات (Easement of Utilities): این حق به صاحب ملک اجازه می‌دهد که از تأسیسات عمومی مانند آب، برق، یا گاز که از طریق ملک دیگر عبور می‌کند، استفاده کند. این نوع از حق ارتفاق معمولاً برای تأمین نیازهای پایه‌ای و اساسی ملک ضروری است.

 

پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقه‌مند هستید مطلب ” وکیل مطالبه وجه ” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.

نحوه ایجاد و اجرای حق ارتفاق

معمولاً از طریق قراردادها، توافقات قانونی یا مستندات رسمی ایجاد می‌شود. برای ایجاد این حق، طرفین باید به توافق برسند و شرایط استفاده از ملک را به‌طور دقیق تعیین کنند. این شرایط ممکن است شامل محدوده جغرافیایی، زمان‌بندی استفاده و مسئولیت‌های مالی باشد.

حقوق و مسئولیت‌ها

صاحب ملک که حق ارتفاق به او تعلق دارد، باید از ملک دیگر استفاده کند بدون اینکه به ملک اصلی آسیب بزند یا اختلال ایجاد کند. همچنین، این حق باید مطابق با قوانین و مقررات محلی رعایت شود و به توافقات موجود احترام گذاشته شود.

خصوصیات حق ارتفاق

قائم به ملک است و اختصاص به زمین دارد؛ یعنی اینکه به سود مالک زمین خاصی برقرار می‌ شود و هر کسی که مالک زمینی شد، می‌ تواند از این حق استفاده کند و بطور معمول حق ارتفاق در دو زمین متصل و نزدیک به هم به وجود می‌ آید.

تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین است؛ به این معنی که نمی‌ توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد، و همواره با زمین منتقل می‌ شود.

دائمی است؛ اگر چه مالک می‌ تواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.

حق ارتفاق قابل تقسیم نیست؛ منظور این است که اگر حق ارتفاق به سود ملکی مشاع (مشترک) برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملک، فقط به سود یکی نخواهد بود، و هر کدام بطور مستقل حق استفاده از این حق را خواهند داشت همانطور که ماده ۱۰۳ قانون مدنی بیانگر آن است.

اسباب ایجاد حق ارتفاق

قرارداد؛ که بطور معمول حق ارتفاق با همین شیوه ایجاد می‌ شود همانطور که ماده ۹۴ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌ دارد که صاحبان املاک می‌ توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری ایجاد کنند. پس مالک زمین و ملک می‌ تواند، با قراردادی حق عبور یا حقوق دیگری را به شخصی واگذار کند.
قانون؛ ممکن است حق ارتفاق ناشی از حکم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاک باشد.

مثلاً زمینی که بالاتر از زمین دیگر است، بر حسب طبیعت که قانون نیز آن را محترم می‌ شمارد؛ دارای حق ارتفاق برای فاضلاب و آب باران نسبت به زمین پائین‌ تر است ممکن است بدون قرارداد یا بدون حکم قانون نیز از طریق اذن در استفاده به عنوان ممر و مجری در ملک دیگری، حق ارتفاق به وجود بیاید. بشرطی که از زمان اذن مدت زیادی گذشته باشد و این حق در ملک برای دیگری تثبیت گردد.

مرجع صالح برای اثبات حق ارتفاق

با توجه به اینکه حق ارتفاق از حقوق مالی ایجاد شده از ملک می باشد، در صورت اختلاف، دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی می‌ باشد. دعوی اثبات حق ارتفاق یک دعوی غیر مالی است که این دعوی قابل تجدیدنظر و فرجام خواهی می‌ باشد.

در صورتی که به جهت اختلاف دو شخص در ملکی به جهت مالکیت و یا تصرف عدوانی، حق شخصی که مدعی وجود حق ارتفاق می باشد، به جهت دستور موقت یا اجرای احکام برای رفع تصرف، موقوف گردد یا اینکه در معرض ازاله باشد، می‌ تواند با اثبات حق ارتفاق خود، به وسیله اعتراض ثالث یا وارد ثالث دادخواست دهد و مانع اجرای عملیات فوق گردد.

حق انتفاع

انتفاع در لغت مصدر باب افتعال و از ریشه نفع و به معنای نفع گرفتن و سود بردن می‌ باشد.
حق انتفاع عبارت است از حقوقی که فرد از منافع چیزی یا مالی (معمولاً مال غیر) بر خوردار می‌ شود. در حقوق مدنی حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخص می‌ تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.

در حق انتفاع، مال در مالکیت شخصی دیگر است و منافع نیز ملک شخص دیگری است و فقط شخص دارای حق انتفاع، حق استفاده و بهره‌ برداری از آن را دارد، نه حق مالکیت بر آن. حق انتفاع نوعی مالکیت است که طی قراردادی به شخص واگذار می‌ شود، بنابراین اگر حق انتفاع روی مال غیرمنقول باشد، غیرمنقول تبعی و اگر روی مال منقول باشد منقول حکمی محسوب می‌ شود.

اقسام حق انتفاع

عمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع یا عمر شخص ثالثی‌ برقرار شده باشد.
رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی‌ برقرار می‌ گردد.
سکنی اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکنی باشد سکنی یا حق سکنی نامیده می‌ شود و این حق ممکن است به طریق عمری یا به طریق رقبی برقرار شود.

شرایط حق انتفاع

حق انتفاع با عقد و قرارداد ایجاد می‌ شود.
موضوع حق انتفاع باید مالی باشد که استفاده از آن موجب از بین رفتن خود مال و عین آن نباشد.
دارنده حق انتفاع (منتفع) باید در حین و زمان عقد موجود باشد.
در حق انتفاع، قبض و تسلط منتفع بر مال مورد انتفاع شرط صحت عقد می‌ باشد.

تفاوت حق انتفاع با حق ارتفاق

بطور کلی می‌ توان فرق های حق ارتفاق و حق انتفاع را در موارد ذیل بیان کرد:
حق ارتفاق اختصاص به غیرمنقول دارد؛ ولی حق انتفاع ممکن است به مال منقول یا غیرمنقول اختصاص یابد.
حق ارتفاق برای ملک است ولی حق انتفاع برای شخص.
حق ارتفاق دائمی است لیکن حق انتفاع جز در موارد خاص، موقت است.
حق ارتفاق فقط در زمانی ایجاد می‌ شود که دو ملک وجود داشته باشد و اگر شخص ملکی نداشته باشد حق انتفاع می‌ شود.

دادگاه صالح برای اثبات حق انتفاع

با توجه به اینکه حق انتفاع یک دعوی ناشی از ملک می باشد، درنتیجه رسیدگی به پرونده در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می‌ باشد.

نقش وکیل ملکی در مدیریت حق ارتفاق و حق انتفاع

حق ارتفاق و حق انتفاع دو جنبه مهم در حقوق ملکی هستند که نیاز به مدیریت و مشاوره حقوقی دقیق دارند. وکیل ملکی با تخصص خود در این حوزه می‌تواند به افراد و کسب‌وکارها در درک و اجرای این حقوق کمک کند. حق ارتفاق به فرد یا نهادی اجازه می‌دهد که از ملک دیگری برای مقاصدی مانند عبور و مرور یا استفاده از منابع طبیعی بهره‌برداری کند، در حالی که حق انتفاع به فرد حق استفاده از منافع ملک بدون انتقال مالکیت را می‌دهد.

برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و تضمین رعایت تمام جنبه‌های قانونی، مشاوره با یک وکیل ملکی ضروری است. وکیل ملکی می‌تواند با ارائه مشاوره تخصصی و تنظیم قراردادهای مناسب، اطمینان حاصل کند که حقوق ارتفاق و انتفاع به‌درستی اعمال و محافظت می‌شوند.

سوالات متداول

تفاوت های حق ارتفاق با حق انتفاع

حق ارتفاق حقی است دائمی در حالی که حق انتفاع اینگونه نبوده و به صورت عمری، رقبی، سکنی یا حبس مطلق می باشد.

حق ارتفاق حقی است قائم به ملک بنابراین مختص اموال غیر منقول است در حالی که حق انتفاع در خصوص اموال منقول و غیر منقول می تواند ایجاد شود و مختص به قسم خاصی از اموال نیست.

حق ارتفاق مختص ملک است و به واسطه ملک، مالک از چنین حقی برخوردار می شود در حالی که حق انتفاع قائم به شخص می باشد.

در املاک مشاع، حق ارتفاق چگونه محاسبه می‌ شود؟

در ملک مشاعی، تمامی شرکا حق بهره‌ برداری از آن را بطور یکسان دارند و نمی‌ توان به نسبت سهم هر فرد، حق بهره‌ برداری از آن را اختصاص داد.

پیشنهاد مطالعه: در صورتی‌که به مطالعه این دست از مطالب علاقه‌مند هستید مطلب “ الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.