در مورد اجاره محل مسکونی، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ حاکم است. همچنین در مورد قراردادهای اجاره محل کسب وسکونت که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند. (ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶)
دستور تخلیه ملک مسکونی
مطابق ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، بعد از انقضای مدت اجاره ، یا در صورت درخواست فسخ توسط مستاجر، یا در صورت درخواست فسخ اجاره از طرف موجر.
مستاجر در چه مواردی حق دارد درخواست فسخ اجاره نامه را بکند؟
( ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲، ماده ۱۲قانون سال ۵۶، و قانون مدنی)
۱-درصورتی که ملک مسکونی وصف مورد نظر در اجاره نامه را نداشته باشد.
۲-در طول اجاره عیبی در ملک مسکونی بوجود آید که ملک قابلیت استفاده را نداشته باشد و رفع عیب هم ممکن نباشد.
۳- در صورتی که در اجاره نامه برای مستاجر با شرایطی حق فسخ گذاشته شده باشد و اون شرایط بوجود آید و مستاجر محق در فسخ میشود.
۴-در صورتی که مستاجر فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ کنند.
۵-ملک مسکونی در حال خراب شدن باشد و تعمیر آن ممکن نباشد.
۶-ملک مسکونی در حال خرابی بود و برای بهداشت مضر باشد.
در چه مواردی طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد؟
۱-موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد (ماده ۴۷۶ ق.م).
۲-عیبی در ملک باشد(ماده۴۷۸)
۳-تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.(۴۸۵)
۴-بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود او میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
۵- اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.
نکته: ارتباط با ملک مورد اجاره فرقی نمیکند که آن ملک مسکونی باشد یا تجاری ، در هر دو مورد شرایط فسخ برای مستأجر یکسان است . در ماده ۶ قانون سال ۶۲ که مختص به اجاره املاک مسکونی است موارد فسخ توسط مستأجر بیان شده و در ماده ۱۲ قانون سال ۵۶ که مربوط به اجاره املاک تجاری است به این موضوع پرداخته است.
پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقهمند هستید مطلب ” وکالت بلاعزل در فروش ملک” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.
در چه مواردی موجر میتواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟
مطابق با ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲، موجر محل مسکونی نیز همانند موجر محل تجاری ( مطابق با ماده ۱۳ قانون سال ۵۶ ) در موارد زیر می تواند فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً تخلیه مستأجر از دادگاه بخواهد :
- در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار کند برای مثال خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد.
- در صورتی که مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
- در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه استفاده کند برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانوادهاش اجاره کند اما عملاً آن را تبدیل به کارگاه فرش کند.
- درصورتی که مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.
- در صورتی موجر ملک را برای سکونت خود یا خانوادهاش نیاز داشته باشد.(ماده۱۴ سال ۵۶).
اگر مستاجر ملک مسکونی را به آموزشگاه نقاشی و یا … اجاره دهد مشمول چه قانونی خواهد بود؟
مطابق ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲ اگر ملک مسکونی برای مقصود غیر از کسب و پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل مسکونی است.
اگر مستاجر ملک مسکونی که اجاره کرده به مرکز فساد اختصاص داده باشد تکلیف چیست؟
مطابق ماده ۹ قانون سال ۶۲ در این صورت اگر در دادگاه ثابت شود، به درخواست موجر محل تخلیه و در اختیار او قرار داده خواهد شد.
آیا دادگاه میتواند حکم تخلیه ملک مسکونی را به نفع موجر صادر نکند و مستاجر به سکونت خود در آن محل ادامه دهد؟
مطابق ماده ۹ قانون ۶۲ در صورتی که به دلیل کمبود مسکن دادگاه تخلیه ملک مسکونی توسط موجر را باعث عسر و حرج مستاجر بداند می تواند به مستاجر مهلت بدهد البته درصورتی که باعث عسر و حرج خود موجر نباشد.
اگر مستاجر در شهر محل سکونت خود یک واحد مسکونی داشته باشد عسر و حرج از او رفع می شود؟
بله در این صورت مطابق تبصره ۴ ماده ۲۴ قانون سال ۵۶ ، موجر پس از انقضای مدت اجاره میتواند تخلیه ملک را بخواهد.
دادگاه های ذیصلاح دعاوی تخلیه
رسیدگی به اختلافات راجع به ملک مسکونی در دادگاه محل وقوف ملک انجام میشود که با توجه به قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب ۹۴ ماده ۹ در بند ب دعاوی تخلیه ملک استیجاری را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است بنابراین شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک مسکونی صالح به رسیدگی می باشد مگر اینکه در آن محل شورای حل اختلاف نباشد که مطابق اصل دادگاه محل وقوع ملک مسکونی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت که در دادگاه و شورا به این گونه دعاوی خارج از نوبت و بدون تشریفات دادرسی رسیدگی خواهد شد.(تبصره ماده ۱۲ سال ۶۲).
اگر دعوای تخلیه و تعمیر ملک مسکونی باهم مطرح شده باشد تکلیف چیست؟
مطابق ماده ۱۳ قانون ۶۲ اقامه دعوای تخلیه مانع دعوای تعمیر نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوای تعمیر رسیدگی خواهد نمود.
نکته: یکی از معمولترین مورد تخلیه ملک مسکونی، موردی است که مدت اجاره تمام شده و مستاجر ملک را تخلیه نمیکند.
اگر مستاجر بعد از انقضای مدت ملک را تخلیه کند ولی موجر از تحویل گرفتن آن خوداری کند تکلیف چیست؟
در این صورت مستاجر مکلف است از طریق فرستادن اظهارنامه از موجر یا نماینده او بخواهد که ملک را تحویل بگیرد.
چگونه مستاجر برای موجر اظهارنامه تحویل ملک مسکونی را بفرستد؟
مطابق قانون آیین دادرسی مدنی عمل میکنیم و مستاجر میتواند از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام کند و در اظهارنامه با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی کلیه اظهارات خود را برای موجر بفرستد که یا از طریق اجرای اداره ثبت میتواند اظهارنامه بفرستد ، و در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد از طریق دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه نیز میتواند به موجر اخطار بدهد که ملک مسکونی خود را تحویل بگیرد.
اگر بعد از ارسال اظهار نامه مستاجر برای موجر همچنان موجر حاضر نشود تکلیف چیست؟
مطابق ماده ۱۳ اگر موجر ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
دعوای تخلیه ملک مسکونی چه نوع دعوایی است مالی یا غیرمالی؟
دعوای غیرمالی اعتباری میباشد.
هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک مسکونی چقدر میباشد؟
در ابتدای طرح دعوا برابر دعاوی غیرمالی حدودا ۱۵۰ هزار تومان می باشد.
مراحل تخلیه ملک مسکونی در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء یا اجرت المثل ملک مسکونی
اجاره ملک مسکونی یا به وسیله سند عادی است که توسط موجر و مستاجر و در بنگاههای املاک معمولا منعقد میشود و یا این که در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی منعقد میشود مطابق بند ۹ ماده ۱۴ )
مرحله اول: در اجاره نامه رسمی موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام میکند، یعنی دفترخانه به مستاجر اخطار میکند که ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید.
مرحله دوم: موجر با مراجعه به اداره ثبت از طریق اجرای ثبت ، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد.
اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند تکلیف چیست؟
اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند.اما موجر میتواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را بخواهد.(بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۵۶)
اگر اجاره نامه تنظیم نشده باشد مراحل تخلیه به چه صورت خواهد بود؟
موجر برای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء میتواند با ارسال اظهارنامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.
در اجاره نامه های عادی هر گاه قبل از صدور حکم دادگاه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟
اگر مستاجر اجاره بهاء معوقه را به نفع موجر در صندوق دادگستری بگذارد حکم به تخلیه داده نمیشود اما مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم شده و به موجر پرداخت میکند. و این ارفاق برای هر مستاجر فقط برای یک بار میباشد.
اگر مستاجر مکررا اجاره بهاء را به تعویق بیندازد و هر بار بعد از اخطار دفترخانه یا از طریق اظهارنامه پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟
در صورتی که مستاجر محل مسکونی در ظرف یک سال دو بار بعد از اخطار یا اظهارنامه اجاره بهاء را پرداخته باشد در بار سوم اجاره بهاء را در موعد مقرر به موجر پرداخت نکند یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه را بکند.
در رابطه با اجاره املاک (اعم از اجاره املاک مسکونی و تجاری) قوانین متعددی وجود دارد.( قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، سال ۱۳۶۲، سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی) هر کدام از این قوانین با توجه به شرایط و سال انعقاد عقد در رابطه با عقد اجاره مذکور حاکم و معتبر خواهد بود.
-
- درمورد اجاره محل کسب و تجارت – قانون مصوب ۱۳۵۶ حاکم و معتبر خواهد بود.(ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
- در مورد اجاره محل سکونت- قانون مصوب ۱۳۶۲ حاکم است.
- در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند. (ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶).
تخلیه محل کسب و تجارت
تخلیه ملک اجاره تجاری در چه زمانی پیش میآید؟
مواردی وجود دارد که درخواست تخلیه ملک تجاری به تقاضای مستاجر است و به نفع مستاجر و در مواردی برعکس درخواست کننده تخلیه موجر میباشد و در نتیجه به نفع موجر است.(ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
چه مواردی درخواست تخلیه ملک تجاری و کسب و پیشه به نفع و از طرف مستاجر میباشد؟
مطابق ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ موارد زیر در خواست تخلیه از طرف مستاجر میباشد.
۱- در صورتی که مستاجر به علت تمام شدن مدت اجاره بخواهد ملک را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
۲- در صورتی که مستاجر به جهت وجود دلایل فسخ، حکم فسخ گرفته و میخواهد ملک را تخلیه کند موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
در چه مواردی فسخ ملک تجاری و کسب و پیشه به درخواست مستاجر میباشد؟
مطابق ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در موارد زیر مستاجر میتواند از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را بخواهد.
۱- در صورتی که ملک مزبور مطابق اوصاف مقرر در اجاره نامه نباشد با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی.
۲- در طی مدت اجاره عیبی در ملک به وجود آید که ملک را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب هم ممکن نباشد.
۳- در صورتی که طبق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
۴- درصورتی که مستاجر در اثناء مدت اجاره فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ نمایند.
۵- در صورتی که بنا به علت خرابی و عدم قابلیت تعمیرملک باید خراب شود.
۶- در صورتی که به علت خرابی بنا و مضر بودن برای بهداشت و سلامت ملک باید خراب شود.
و مواردی که طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد.۱-در صورتی که موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد، به استناد خیار تعذر تسلیم مستاجر میتواند فسخ کند.(ماده ۴۷۶ ق.م)۲-عیبی در ملک باشد(ماده۴۷۸)۳-تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.(۴۸۵)۴-بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستاجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود میتواند فسخ کند.۵-و اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.
در صورتی که مستاجر اجاره را فسخ و درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد چه کار باید بکند؟
باید ملک را به موجر تحویل دهد و اگر موجر از گرفتن ملک امتناع کند مستاجر مکلف است که به موجر یا نماینده او اظهارنامه بفرستت که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
اگر موجر با ابلاغ اظهارنامه باز حاضر به تحویل گرفتن ملک نشود تکلیف چیست؟
اگر ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه موجر یا نماینده او حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
(ماده ۱۳)قانون راوبط موجر و مستاجر سال ۵۶.
اگر مستاجر اظهارنامه ندهد و در نهایت به دادگاه مراجعه نکند و کلید را به دفتر دادگاه تسلیم نکند چه اتفاقی می افتد؟
در این صورت مستاجر مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و همچنین مطابق شرایط اجاره نامه همچنان متعهد باقی خواهد ماند.
در چه مواردی موجر ملک تجاری درخواست تخلیه ملک را میکند؟
-اگر در اجاره نامه قید شده باشد که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد ولی ملک را انتقال دهد در این صورت موجر میتواند تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد.
اگر اجاره نامه در بین نباشد و مستاجر مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد تکلیف چیست؟
فرقی نیست که اجاره نامه باشد یا نباشد مستاجر محل تجاری حق انتقال به غیر ندارد و اگر انتقال دهد موجر می تواند تخلیه ملک را بخواهد.
آیا مستاجر محل تجاری که اجاره نامه ندارد یا در اجاره نامهای که دارد ولی حق انتقال به غیر از وی سلب شده است میتواند ملک را به ورثه خود انتقال هد؟
بله میتوانددر اختیار اشخاص تحتالکفاله قانونی خود قرار دهد.
۲-در صورتی که ملک را به منظور کسب و تجارت خود مستاجر اجاره داده شده ولی مستاجر آن را تحت هر عنوان مثل وکالت و نمایندگی عملا به دیگری واگذار کرده باشد.در این صورت هم موجر میتواند تخلیه ملک را بخواهد.
۳-در صورتی که مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد.
۴-در صورتی که مالک ملک تجاری ،ملک را برای شغل خاصی اجاره داده باشد ولی مستاجر به شغل دیگر در آن ملک مشغول شود مگر این که عرفا شغل مشابه شغل سابق باشد.
۵-در صورتی که مستاجر اجاره بهاء ملک تجاری را پرداخت نکند یا اجرت المثل را پرداخت نکند یا قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بهاء را پرداخت نکند، موجر میتواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند یا اجرت المثل را پرداخت نکند یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نکند موجر چه کارهایی باید و میتواند انجام دهد؟
اول باید توجه داشته باشیم که اجاره نامه رسمی بوده یا عادی یا اصلا اجاره نامهای بوده یا نه در مورد اجاره نامه رسمی و عادی قائل به تفکیک میشویم.
پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقهمند هستید مطلب ” وکیل مشارکت در ساخت ” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.
مراحل تخلیه ملک تجاری به تفکیک نوع سند اجاره نامه
اجاره نامه رسمی : چنانچه اجاره نامه رسمی باشد موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام میکند، یعنی دفترخانه به مستاجر اخطار میکند که ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید. یا موجر میتواند از طریق اجرای ثبت ، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد.در این مورد اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند.اما موجر میتواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را بخواهد.
اجاره نامه عادی یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد: در این صورت موجر برای تخلیه ملک تجاری و وصول اجاره بهاء میتواند با ارسال اظهارنامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.اما در این مورد هر گاه قبل از صدور حکم دادگاه مستاجر اضافه بر اجاره بهاء معوقه را به نفع موجر در صندوق دادگستری بگذارد حکم به تخلیه داده نمیشوداما مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم شده و به موجر پرداخت میکند. و این ارفاق برای هر مستاجر فقط برای یک بار میباشد.
اگر مستاجر مکررا اجاره بهاء را به تعویق بیندازد و هر بار بعد از اخطار دفترخانه یا از طریق اظهارنامه پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟
در صورتی که مستاجر محل تجاری در ظرف یک سال دو بار بعداز اخطار یا اظهارنامه اجاره بهاء را پرداخته باشد در بار سوم اجاره بهاء را در موعد مقرر به موجرپرداخت نکند یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه را بکند.
موجر در کدام دادگاه میتواند درخواست تخلیه ملک تجاری را بنماید؟
مطابق بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف ، متقاضی تخلیه اعم از موجر و مستاجر باید از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام کند و اگر در محل شورای حل اختلاف نباشد از طریق دادگاه محل وقوع ملک تجاری اقامه دعوای تخلیه میشود.
علاوه بر موارد مذکور در قانون مدنی و ماده ۱۴ و ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر که با توجه شرایط یا به موجر یا به مستاجر حق درخواست تخلیه ملک تجاری را داده است ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر نیز در مواردی تخلیه ملک تجاری را تجویز کرده است که عبارتند از:
۱-تخلیه در صورتی که ساختمان جدیدی بخواهد احداث شود و در این صورت هم باید پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود .در این صورت موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
۲-در صورتی که خود موجر بخواهد در آن محل تجاری به کسب و پیشه مشغول شود . در این صورت موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
۳-تخلیه در صورتی که محل تجاری مذکور برای سکونت نیز مناسب باشد و موجر بخواهد خودش یا فرزندان یا پدر و مادر یا همسر در آن سکونت کنند در این صورت موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
اگر مالک ملک تجاری که به منظور احداث ساختمان جدید ملک تجاری تخلیه کرده است بعد از تخلیه ،ساختمان جدید احداث نکند ،تکلیف چیست؟
چنانچه ظرف ۶ ماه بعد از تخلیه موجر شروع به ساختمان نکند به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهاء یا اجرت المثل در حق مستاجر محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت شود عدم شروع ساختمان به علت قوه قاهره یا علت خارج از اراده موجر بوده است.(ماده ۱۵)
در صورتی که موجر ملک تجاری تخلیه شده را به نحوی که ادعا کرده است استفاده نکند چه میشود؟
اگر حداقل مدت ۱ سال از محل مورد تخلیه به نحوی که ادعا کرده بود استفاده نکند به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهاء یا اجرت المثل در حق مستاجر محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت شود عدم شروع ساختمان به علت قوه قاهره یا علت خارج از اراده موجر بوده است.(ماده ۱۵)
برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری چه مقدار باید هزینه دادرسی پرداخت شود؟
با توجه به اینکه دعوای مربوط به تخلیه ملک از جمله دعاوی است که قانونگذار نسبت به آن اهمیت ویژه قائل شده و برای اینکه مردم در احقاق حقوق خود با هزینه بالا مواجه نباشند هرچند ذاتا مالی محسوب میشود قانونگذار آن را غیرمالی اعتباری برشمرده است.
بنابراین دعوای تخلیه ملک تجاری غیرمالی بوده و هزینه دادرسی آن برابر دعاوی غیرمالی دریافت خواهد شد که ۱۵۰ هزارتومان میباشد.مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، همچنین رسیدگی دادگاه بدون تشریفات دادرسی خواهد بود.
دعوای تخلیه قابل طرح در کدام دادگاه میباشد؟
اولا:مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به مال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود.
دوما: ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف در بند ۲ صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است .و اگر در محلی شورا نباشد دادگاه رسیدگی خواهد نمود.
بنابراین به دعوای تخلیه-در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک تجاری رسیدگی میشود.
اجاره نامه به چه صورتی تنظیم میشود؟
به دو صورت ۱-سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی ۲-به صورت عادی در بنگاه های معاملات ملکی یا توسط خود طرفین با امضاء دو شاهد.
مدارک مورد نیاز برای درخواست تخلیه ملک تجاری که اجاره نامه آن سند عادی میباشد؟(ماده ۱۰ آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶).
۱-درخواست که در فرم مخصوصی تنظیم میشود.در فرم مخصوص اطلاعات زیر باید نوشته شود:
الف) نام و نام خانوادگی ونام پدر و محل اقامت موجر یا قائم مقام قانونی وی
ب) نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قائم مقام قانونی وی.
پ) مشخصات ملک تجاری.
ت)مشخصات و تاریخ سند اجاره.
ج) تصویر مصدق قرارداد که باید پیوست درخواست باشد.
۲- دادخواست تنظیمی توسط وکیل مبنی بر تخلیه ملک تجاری
۳-کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی
مدارک مورد نیاز برای درخواست تخلیه ملک تجاری که اجاره نامه آن سند رسمی میباشد؟
- دادخواست تنظمی توسط وکیل ملکی مبنی بر تخلیه ملک تجاری
- اجاره نامه تنظیمی بین طرفین
- کپی مدارک هویت شناسنامه و کارت ملی
مزایای حضور وکیل در طرح و دفاع از دعوای تخلیه ملک تجاری
۱- دعاوی مربوط به اجاره به دلیل وجود قوانین متعدد در این رابطه نیازمند حضور وکیل ملکی متخصص در این امور میباشد.
۲- برای تشخیص اینکه با استناد و توجه به کدام قانون سال ۵۶، ۷۶، ۶۲، یا مدنی میتوان اقامه دعوا یا دفاع از دعوا نمود و کدام قانون حاکم بر این رابطه استیجاری است حضور وکیل ملکی توصیه میشود.
۳- با توجه به این که هزینه هایی که برای دادرسی میشود در صورت طرح دعوا با عنوان اشتباه قابل استرداد نمیباشد حضور وکیل ملکی مانع پرداخت هزینه های مضاعف خواهد بود.
۴- سرعت در روند پیگیریهای دادگاه.
۵- جلوگیری از تضییع حق به دلیل عدم آگاهی از قوانین متعدد مربوط به امور استیجاری.
انتقال مورد اجاره تجاری دارای سرقفلی
چنانچه مستأجر ملک تجاری بنا به دلایلی قادر به استفاده از مورد اجاره نباشد و مؤجر نیز نخواهد سرقفلی او را بخرد و نسبت به فروش آن نیز به غیر موافقت نکند، دعوی تجویز انتقال منافع علیه مؤجر طرح می شود که در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع برای یک نوبت صادر می کند.
پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقهمند هستید مطلب ” وکیل فک رهن ” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.
