مهم ترین نکات حقوقی در خرید ملک
قراردادهای مربوط به فروش و خرید ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان و ویلا) تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) شاید مهمترین قراردادهای انسان در طول عمرش باشد. خریدار باید با نکات مهم و اولیه ای درمورد این نوع از قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله با مشکل برخورد نکند. همانطور که می دانید، معامله ملک و زمین کار ساده ای نیست و خیلی از افراد نمی دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. البته به دلیل ناآشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک اختلافات زیادی در این مورد ایجاد می شود که به ایجاد پرونده های متعددی در مراجع قضایی منجر میشود.
• شناسایی کامل فروشنده در خرید ملک
در قدم اول باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. اگر خود مالک هنگام امضای قرارداد نباشد؛ بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید دلایلی را که نشان دهنده سمت آنهاست، بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله میشود یا خیر.
لازم به ذکر است که در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آنها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیشتر در مورد املاک وارثی مصداق پیدا میکند. همچنین در خصوص املاک وارثی خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
توجه به این نکته ضروری است که در معامله املاک ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق بدهید. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمیشود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت میکند.
نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. اشخاص ممنوعالمعامله به اشخاصی گفته میشود که قانونگذار آنها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود بهطور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.
پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالبی پیرامون این مقاله نیاز دارید مطلب ” وکیل ملکی” را در سایت ماندگاران عدالت بخوانید.
اشخاص ممنوعالمعامله به سه دسته تقسیم می شوند:
۱- محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است.
۲- تجار ورشکسته
۳- محکومین دادگاهها (این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت های قانونی دیگر بهطور کلی ممنوع المعامله و در مواردی برخی از اموال آنها توقیف میشود و تا زمانیکه از آنها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت).
ممکن است این سوال برایتان مطرح شود که چگونه میتوان از ممنوعالمعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟
از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک میتوان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد؛ بنابراین پیشنهاد میشود قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع کسب اطلاع نمایید.
• بررسی وضعیت سند در خرید ملک
قدم بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار یا مستأجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید، میتوانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را به عمل آورید.
ملکی که به فروش میرسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید میشود؛ بنابراین در هنگام خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال است. خرید و فروش و معامله خانهای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده، دارای منع قانونی است.
یکی از راهکارهای حقوقی مرسوم در مورد خرید و فروش خانه تحت رهن و بازداشت این است که خریدار وکالتنامهای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ کرده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینهساز توقیف ملک مربوطه شده است، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام بدهد. درواقع خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت میکند.
• تطبیق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی در خرید ملک
قبل از انجام معامله نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه بر اینکه در سند و مبایعه نامه درج شده است، نزد مراجع ذیصلاح نیز موجود است.
• مطالبه مفاصا حساب از فروشنده
قبل از فروش هر ملکی باید بدهی های آن به دستگاه های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات پرداخت شود. فروشنده باید این بدهی ها را پرداخت و مفاصا حساب را به خریدار ارائه کند. خریدار میتواند با استعلام از اداره های مربوطه نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید. همچنین در مواردی آپارتمان های به فروش گذاشته دارای بدهکاری های معوقه در مورد شارژ و دیگر مسائل مالی است؛ بنابراین توصیه میشود قبل از خرید خانه در مورد این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید.
• پرداخت نکردن کل مبلغ
تا وقتی که طرف دیگر معامله بخشی از تعهدات خود را انجام نداده است، شما به تمام تعهدات خود عمل نکنید. هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان هم توصیه میشود، اگر کل مبلغ معامله را تحویل نگرفته اند، به هیچ عنوان ملک را تحویل ندهند.
چنانچه پرداخت به وسیله چک باشد، اطمینان حاصل کنید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هرحال توصیه میشود که حتیالامکان فروشنده درچنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر میشود، دریافت نماید.
توجه به این نکته ضروری است که اگر بهای معامله از طریق چک پرداخت میشود، باید توجه داشته باشید که در صورت برگشت خوردن چک تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است؛ بنابراین نمیتوانید معامله را بر هم زنید.
پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقهمند هستید مطلب ” ابطال رای داوری ” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.
• تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد
از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسرهای بعدی شرایط فسخ برای هرکدام از طرفین تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود. شاید این سوال برایتان پیش بیاید که منظور از فسخ قرارداد چیست. فسخ قرارداد یکی از راه های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است؛ یعنی طرفین یا یکی از آنها این حق را دارند که در مورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.
در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته میشود. واژه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها میدهد تا قراردادی را که منعقد کردهاند، برهم بزنند. این حق نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد. به عنوان مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد، میتواند صرفنظر از رضایت داشتن یا نداشتن طرف مقابل به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. به عبارت دیگر فسخ قرارداد خلاف انعقاد قرارداد تنها به یک اراده احتیاج دارد.
اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. باید توجه داشت که اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده (بعد از فسخ) را از بین میبرد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی میماند. به عنوان مثال اگر شما خانهای خریده اید و بعد از سه ماه قرارداد شما به دلیلی فسخ شد، آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید؛ اما استفاده شما از آن خانه ظرف این سه ماه کاملاً قانونی و درست بوده است. هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده کنید. بعد از فسخ تلاش میشود تا وضع دو طرف به حالت سابق (قبل از انعقاد قرارداد) بازگردد.
پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقهمند هستید مطلب ” وکیل مطالبه وجه ” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.
قبل از آنکه خریدار و فروشنده، اقدام به انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک قولنامه ای یا دارای سند رسمی، به موجب عقد بیع نمایند، همواره، خریدار، به بازدید از منزلی که قصد خرید آن را دارد، می پردازد. هنگام خرید، باید، به نکاتی توجه داشت تا عدم توجه به آن ها، بعدا، سبب پشیمانی خریدار نگردد؛ لذا در این قسمت از مقاله، قصد داریم، درباره نکات مهم در خرید خانه، هنگام بررسی حضوری خانه صحبت کنیم که عبارتند از:
- ارزیابی امنیت محله ای که ملک، در آن، واقع شده.
- مدنظر قرار دادن دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی و فروشگاه ها، با توجه به موقعیت جغرافیایی محل استقرار ملک.
- توجه به وضعیت کوچه ای که ملک، در آن، واقع شده، از جهت راحتی عبور و مرور وسایل نقلیه و دسترسی آن، به پارکینگ.
- بررسی وضعیت قرار گیری واحد ها در هر طبقه، از این جهت که بر سر صدا و آسایش عمومی ساکنین ملک، تاثیر مهمی دارد.
- بررسی وضعیت ورودی ساختمان، برای حمل و نقل و وارد کردن وسایل عریض به آن.
- بررسی وضعیت سیم کشی و لوله های آب و فاضلاب خانه.
- بررسی وضعیت فرسودگی بافت و دیوارهای خانه.
- بررسی وضعیت ایمنی ساختمان، با کمک یک کارشناس متخصص.
بررسی برخی از نکات فوق الذکر، از طریق شناسنامه فنی ساختمان، ممکن می باشد، لذا، جهت اطمینان از مصالح به کار برده شده، در صورت نوساز بودن ملک قولنامه ای یا دارای سند رسمی و برای اطلاع از وضعیت هر طبقه می توانید، پس از بازدید از خانه، شناسنامه فنی ساختمان را از مالک ملک، تقاضا نمایید.
پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقهمند هستید مطلب ” وکیل جرایم کارکنان دولت ” را در سایت
دکتر امید مقدسی فر بخوانید.
