بهترین وکیل کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری به شرح نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری پرداخته است.
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری از جمله مسائل مبتلابه جامعه که تعداد کثیری از پرونده های موجود در مراجع ثبتی و دادگستری را به خود اختصاص داده، دعاوی و پرونده های راجع به زمین شهری است.
وکیل کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در ادامه به پاسخ تمامی سوالات شما در خصوص کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری پرداخته است.
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
نکات مهم در موضوع معرفی وکیل کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
نحوه استعلام کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چگونه است؟
مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چقدر است؟
مهلت تجدیدنظر به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چقدر است؟
صلاحیت تشخیص عمران و احیا و متناسب بودن زمین بر عهده کدام نهاد است؟
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چیست و چه وظایفی دارد؟
روند رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری به چه صورت است؟
مطرح کردن پلاک های ثبتی دولتی در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری به چه صورت است؟
رای صادره و نظر کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری قطعی است یا قابل تجدیدنظر است؟
تجدیدنظر از رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری در کدام نهاد قابل رسیدگی است؟
تعریف اصطلاحات قانون زمین شهری توسط وکیل کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
حسب تعریف قانون، اراضی به سه دسته بایر و دایر و موات (که خود به زمین های شهری و غیرشهری قابل تقسیم است) دسته بندی شده اند.
۱- زمین های بایر
به زمین هایی گفته می شود که درحال حاضر، ساختمان و تاسیسات ندارد ولی در گذشته سابقه ای از عمران و آبادی در آن بوده است و با مرور زمان و به تدریج به این وضع درآمده اند. بدون اینکه مالک داشتن و یا نداشتن آن‌ها مورد نظر باشد. (زمین بایر شهری که مالک آن معین نباشد تحت اختیار ولی فقیه قرار خواهد گرفت).
حسب تعریف آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری، احیا و عمرانی که مورد پذیرش قانون زمین شهری می باشد را همان ملاک و تعریف مندرج در ماده ۱۴۱ از قانون مدنی بیان داشته است و حسب آن، احیا به این معناست ”زمینی که موات و یا مباح به حساب می آید را از طریق عملیاتی که عرفا به عنوان آباد کردن محسوب می شوند؛ مانند کشت و زرع کردن، کاشت درخت، احداث ساختمان و مانند آن ها، قابلیت استفاده پیدا کنند”.
در ماده ۸ از قانون زمین شهری نیز اینگونه بیان شده که تمامی زمین های شهری که مالک معینی ندارند در اختیار ولی فقیه قرار خواهند گرفت.
۲- زمین های دایر
به زمین هایی اطلاق می شود که علاوه بر اینکه احیا شده اند، به صورت مستمر نیز مورد بهره برداری قرار خواهند گرفت. اراضی که ساختمان و تاسیسات و دیوارکشی که با ملک متناسب باشد و یا ملک هایی که باغ و دارای درخت و یا قابل زراعت باشد، دایر گفته می شود و در قانون زمین شهری، منظور از زمین دایر، زمین کشاورزی و یا آیش می باشد خواه به صورت محصور و خواه به صورت غیرمحصور.
زمین های آیش
به زمین دایری گفته می شود که علاوه بر اینکه دایر می باشد، به صورت غیرمستمر و حسب عرف همان محل برای زمان معینی در آن کشت نشود.
زمین های موات
حسب تعریف ماده ۳ از قانون زمین شهری در تعریف زمین موات اینگونه اشعار می دارد که زمین هایی که در گذشته هیچگونه عمران و کشت و زرعی در آن نبوده را زمین موات می گویند.
در ماده ۱۰ قانون مزبور تمامی زمین های متعلق به وزارتخانه های کشور، موسسات دولتی و وابسته به دولت، بانک های دولتی و تمامی نهادهای انقلابی تحت اختیار وزارت مسکن و شهرسازی می باشند.
بنا بر نص این ماده زمین های غیرموات بنیادهایی که دولتی نمی باشند از دامنه شمول این ماده مستنثنی خواهند بود ولی در مواردی که قصد نقل و انتقال اینگونه زمین ها را داشته باشند باید قبلا موافقت وزارت مسکن و شهرسازی را جلب نمایند مگر اینکه این انتقال جهت رفع نیازهای عمومی شهر و در مقابل ملک هایی که در طرح های شهر، واقع هستند.
وکیل کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
بهترین وکیل کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری در رابطه با تشخیص عمران و احیا، تاسیسات مناسب و معین نمودن نوع زمین بایر از موات، فقط کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری (را قابل استناد میداند) صالح می باشد. کمیسیون مذکور متشکل از ۳ نفر نماینده های وزارت مسکن و شهرسازی می باشد که منصوب از طرف و به حکم وزیر مسکن و شهرسازی می باشند که با حضور تمام اعضا تشکیل شده و اتخاذ تصمیم در ان با اکثریت آرا می باشد.
روند رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری صالح به اظهارنظر و اصدار نظریه در رابطه با پلاک ثبتی هایی می باشد که از طرف مراجع رسمی و ذی صلاح به منظور تشخیص و معین کردن ماهیت به کمیسیون ارسال شده باشند و پلاک های ارائه شده داخل در نقشه جانمایی شده شهر، باشند.
تمام مراجعی که به نوعی مرتبط با اراضی شهری، اقداماتی مانند انتقال و اصدار مجوز و پروانه حفاری چاه و یا ساختمان و امثالهم انجام می دهند، مکلف اند پیش از هرگونه اقدامی، ابتدا موافقت وزارت مسکن و شهرسازی را در مورد نوع زمین استعلام کنند.
قانون لغو مالکیت زمین های موات شهری چیست؟
نهادهای تقاضا کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی، موظف اند اطلاعات ثبتی زمین به انضمام دو نسخه کپی نقشه ثبتی، و اگر نقشه مزبور را نداشته باشند، کروکی زمین را که با سابقه ثبتی و وضعیت محل مطابقت دارد و موقعیت ملک را روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب منعکس کرده باشند را در دو نسخه تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند.
اگر به مدارک مالکیت دسترسی نداشته باشند؛ در صورتی که راسا قصد تملک ملک راداشته باشند، آخرین استعلام ثبتی و مشخصات آخرین مالک و یا مالکین که باید در حضور و با امضاء نماینده اداره ثبت تنظیم کرده باشند، را تحویل کمیسیون دهند.
مرجع تحقیق و رسیدگی به کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
تحقیق و رسیدگی به درخواست متقاضی بر عهده دبیرخانه کمیسیون است و در صورت کامل بودن ضمائم و مدارک مورد نیاز، اقدام به تحقیق در رابطه با اینکه ملک غیردولتی باشد، می نماید (مطرح نمودن استعلام وضعیت پلاک های دولتی در کمیسیون ممنوع می باشد) و از قبل نیز گواهی عمران مذکور در قانون لغو مالکیت زمین های موات شهری و از سوی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری نیز، اظهارنظر اصدار نشده باشد.
در صورتی که شرایط مذکور رعایت شده و خالی از اشکال باشند، وقت تشکیل کمیسیون تعیین می گردد و در صورت نیاز، اعضای کمیسیون از محل بازدید می نمایند و ظرف یک ماه اظهارنظر کرده، نظر خود را به انضمام یک نسخه نقشه امضاء شده را به مرجع درخواست کننده ارسال کرده و نسخه دیگری از نظریه و نقشه را در کمیسیون بایگانی می کنند.
رای و نظر کمیسیون باید مستدل بر مدارک و شواهد و قرائن باشد و مقدمه و نتیجه آن همخوانی داشته باشد و نوع زمین دایر از لحاظ باغ، دیمی و آبی و حتی دارای درخت می باشد، مشخص گردد.
بعد از اینکه نظریه کمیسیون صادر شد به صورت مستقیم به دبیرخانه کمیسیون ارسال می شود و پس از اینکه دبیرخانه رای را بررسی کرد، ابلاغ می شود.
مرجع صالح جهت تشخیص عمران و احیا
نص ماده ۱۲ قانون زمین شهری در رابطه با مرجع صالح جهت تشخیص عمران و احیا و تاسیسات متناسب و مشخص نمودن نوع زمین دایر و همچنین متمایز نمودن زمین بایر از زمین موات، وزارت مسکن و شهرسازی را صالح می داند و رسیدگی به اعتراضات نسبت به این تشخیص را برعهده دادگاه عمومی محل وقوع ملک، قرار داده است.
مرجع تجدیدنظر از آرا کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
تنها مرجع صالح جهت تشخیص احیا و عمران، کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری می باشد و تشخیص این کمیسیون، قابل اعتراض در دادگاه صالح محل وقوع ملک، می باشد. معترض یا همان شخص ذینفع می تواند طی مهلت ۳ ماه پس از ابلاغ رای کمیسیون، به دادگاهی که محل وقوع ملک متنازع فیه می باشد، مراجعه کرده و درخواست نقض نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری را دهد. اعتراض نسبت به رای کمیسیون خارج از موعد و حتی بدون اینکه نیاز به رعایت تشریفات دادرسی باشد، انجام می شود.
اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری
تمایز اراضی موات از زمین های دیگر به اندازه ای اهمیت دارد که بر اساس اصل ۴۵ قانون اساسی، این نوع از زمین ها در زمره اموال عمومی دانسته شده است.
اختیار اداره آن با حکومت اسلامی است تا به صلاحدید خویش و البته مطابق مصالح عمومی نسبت به این اراضی تصمیم گیری شود.
بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در سال ۱۳۵۷ و حاکمیت جمهوری اسلامی در ایران، از آنجا که مطابق متون فقهی، اراضی موات، ملکیت خصوصی ندارد و در اختیار حکومت اسلامی قرار می گیرد به فاصله اندکی بعد از انقلاب سال ۱۳۵۷ قانونی به عنوان قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تصویب شورای انقلاب رسید.
قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری منجر به تصویب قانون جامع اراضی شهری شد.
علت ایجاد کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چیست؟
وکیل کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری در اینجا به توضیح تفصیلی در این خصوص پرداخته است که در ذیل این مطلب به آن اشاره شده است.
مواد ۳، ۴ و ۵ قانون زمین شهری، اراضی را به ۳ دسته بایر، موات، دایر تقسیم نموده است.
از لحاظ اینکه هر کدام از این نوع اراضی، دارای شرایط و خصوصیات و آثاری است و برای دارنده این اراضی، تکالیفی به وجود می آید بر همین اساس تشخیص نوعیت این اراضی اهمیت بسزایی دارد.
به همین علت مقنن در ماده ۱۲ قانون زمین شهری، اقدام به تعیین کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری نموده است تا با بررسی موقعیت اراضی، بر پایه ضوابط مقرر در آئین نامه و دستورالعمل مربوطه نسبت به اراضی تعیین تکلیف شود.
قانون زمین شهری و آئین نامه اجرایی آن، مواردی را که تمایز نوعیت اراضی الزامی است را تصریح کرده و برخی اشخاص حقیقی و حقوقی و مراجع اداری را در موارد ویژه ای به دریافت نظریه وزارت مسکن و شهرسازی در خصوص نوع اراضی مکلف نموده است.
این موارد عبارتند از:
استعلام در مورد صدور مجوز یا پروانه (ماده ۶ آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری):
تمامی مراجع مرتبط با زمین شهری چنانچه بخواهند پروانه ساختمان یا حفر چاه یا اقدام به اخذ هر نوع پروانه نمایند ابتدا باید از وزارت مسکن و شهرسازی در مورد نوع اراضی استعلام نمایند.
استعلام در مورد نقل و انتقال اراضی
بند ۱۱ ماده ۱۹ آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری در مورد نقل و انتقال زمین های شهری دفاتر اسنادرسمی را مکلف نموده است به اینکه پیش از انجام معامله نسبت به اراضی موضوع قانون، از وزارت مسکن و شهرسازی مراتب را استعلام نموده و مطابق نظر وزارت مسکن و قوانین مربوطه آن اقدام نمایند.
ثبت زمین و انجام تشریفات ثبتی
ادارات ثبت اسناد و املاک مطابق بند ۱۰ ماده ۱۹ آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری مکلف است پیش از قبول ثبت اراضی به نام اشخاص از وزارت مسکن و شهرسازی، موافقت کتبی اخذ نمایند.
احراز و تفکیک زمین شهری
بند ۱۰ ماده ۱۹ آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری، وظیفه دیگری نیز برای ادارات ثبت اسناد و املاک در نظر گرفته است که مطابق آن اداره ثبت قبل از تقسیم و تفکیک و افراز اراضی میبایست از وزارت مسکن و شهرسازی موافقت نامه کتبی دریافت کند.
نحوه تصمیم گیری کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
همانطور که گفته شد تشخیص و تمایز انواع اراضی محدوده شهرها با توجه به ماده ۱۲ قانون اراضی شهری این تکلیف را بر عهده کمیسیون مرکب از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری قرار داده بود. لیکن به موجب ماده ۱۲ قانون زمین شهری، این تکلیف به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.
نحوه تشخیص نوعیت اراضی توسط کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
در مورد تمایز و تشخیص انواع اراضی اعم از بایر، دایر و موات میبایست دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و تنظیم کرده است را در دستور کار قرار داده (این دستورالعمل به سازمان زمین شهری ابلاغ شده است.)
مطابق این دستورالعمل کمیسیون ۳ نفره به حکم وزیر مسکن و شهرسازی در هدف تمایز انواع اراضی تشکیل می شود هر چند کلمه کمیسیون در قانون زمین شهری استفاده نشده است اما کلمه کمیسیون سابقه تاریخی دارد چرا که در قانون اراضی شهری با عنوان کمیسیون ماده ۱۲ شناخته شده است.
نحوه تشکیل پرونده در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
مطابق ماده ۷ آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری، مراجعی که خواهان اخذ نظر وزارت مسکن و شهرسازی در مورد نوعیت اراضی هستند میبایست مدارک ذیل را به دبیرخانه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری ارسال نمایند:
- مشخصات ثبتی اراضی
- سه نسخه از تصویر (کپی) نقشه ثبتی
- انعکاس وضعیت ملک به وسیله نقشه هوایی
هنگامی که مدارک کامل و بدون نقص به دبیرخانه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری ارسال شود، کمیسیون مکلف به ثبت درخواست، اخذ استعلام و ارائه نظریه است. لذا بعد از دریافت تقاضا، کمیسیون نسبت به مدارک موجود تصمیم گیری می نماید.
رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
مهمترین قسمت کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، صدور رای در مورد تعیین و تکلیف نوعیت اراضی است زیرا در صورتی که زمین مورد نظر به عنوان موات اعلام شود، دولت به عنوان مالک معرفی شده و می تواند از زمین، منتفع شود و حتی چنانچه شخص، اسناد مالکیت را ارائه نماید از وی سلب مالکیت می شود.
در صدور رای و تصمیم گیری میبایست مفاد نظریه کارشناسی، معاینه و تحقیق و بازدید محلی قید شود. صورتجلسه ای تهیه می شود که در آن موقعیت جغرافیایی، موقعیت طبیعی زمین، نوع و جنس خاک، آب و هوای محل و شیب زمین و غیره درج شده است.
سوالات متداول
اعضای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چه کسانی هستند؟
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری با حضور سه نماینده از وزارت مسکن و شهرسازی تشکیل و نمایندگان اعلامی با حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می گردند.
دبیرخانه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چه وظایفی بر عهده دارد؟
- گرفتن درخواست ها و کامل شدن مدارک
- به دست آوردن و تشکیل پرونده برای هر پلاک ثبتی
- برنامه ریزی و زمانبندی برای مراجعه اعضاء
- معرفی مکان استقرار زمین بر روی نقشه به اعضاء کمیسیون
- جمع آوری آراء و نظریات هر کمیسیون
- ابلاغ و انتشار آگهی
- فرستادن یک نسخه از نظریه های کمیسیون به واحد سازمان املاک شهرسازی
- جمع آوری مدرک های لازم برای دفاع در دادگاه ها در صورت اعتراض
