مالکان اراضی و املاک واقع در محدودۀ شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه بگیرند. شهرداری میتواند بهوسیلۀ مأمورین خود از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.
احداث بنای بدون پروانه ( مجوز )
مطابق مادۀ 100 قانون شهرداری مالکان زمینها و املاکی که در محدودۀ شهر یا حریم آن واقع شدهاند، باید قبل از هر اقدامی برای ساختوساز یا تفکیک از شهرداری پروانه (مجوز) بگیرند. درصورتیکه بنایی بدون گرفتن مجوز ساخت از شهرداری دست به ساختوساز بزند، رأیی که کمیسیون صادر میکند در دو حالت زیر متفاوت خواهد بود:
اگر ساختوساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون موظف است حکم به تخریب بنا بدهد.
اعضای اصلی کمیسیون مادۀ 100 چند نفر هستند؟
اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ عبارتاند از:
- نماینده دادگستری
- نماینده فرمانداری (یا وزارت کشور)
- نماینده شورای شهر
- نماینده شهرداری (فاقد حق رای؛ فقط برای ارائه توضیحات حضور دارد)
سه نفر اصلی دارد. این اعضا شامل نماینده وزارت کشور نماینده دادگستری و نماینده شورای شهر هستند. نماینده وزارت کشور توسط وزیر کشور انتخاب میشود. نماینده دادگستری توسط وزیر دادگستری تعیین میگردد.
نماینده شورای شهر هم از سوی شورا برگزیده میشود. علاوه بر این سه نفر نماینده شهرداری بدون حق رای در جلسات شرکت میکند تا توضیحات لازم را بدهد. این ترکیب تضمینکننده بیطرفی است زیرا نمایندگان از نهادهای مختلف هستند.
هر عضو نقش خاصی دارد. نماینده دادگستری جنبه حقوقی را بررسی میکند. نماینده وزارت کشور بر رعایت قوانین کشوری نظارت دارد. نماینده شورای شهر منافع محلی را در نظر میگیرد. نماینده شهرداری اطلاعات فنی ارائه میدهد اما نمیتواند رای بدهد تا تعارض منافع پیش نیاید.
این ساختار از سالها پیش در قانون شهرداریها تعریف شده و تغییرات کمی داشته است. اگر عضوی غایب باشد جلسه تشکیل نمیشود و تصمیمگیری به تعویق میافتد.
پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقهمند هستید مطلب ” وکیل مشارکت در ساخت ” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.
تخلفات رایج در کمیسیون مادۀ 100
تخلفات ساختمانی متنوع هستند و کمیسیون به آنها رسیدگی میکند. یکی از رایجترینها ساخت بدون پروانه است.
مالکان باید قبل از شروع کار پروانه بگیرند در غیر این صورت تخلف محسوب میشود. تخلف دیگر تراکم اضافی است یعنی ساخت بیش از حد مجاز در پروانه. عدم احداث پارکینگ هم تخلف بزرگی است زیرا باعث مشکل پارک در شهرها میشود.
تغییر کاربری مانند تبدیل مسکونی به تجاری بدون مجوز بررسی میشود. تجاوز به معابر یعنی ساخت بدون عقبنشینی از خیابانها هم شامل میشود. رعایت نکردن اصول ایمنی و بهداشت مانند استحکام بنا یا بهداشت محیط هم تخلف است. ساخت در اراضی ممنوعه یا با اشراف به همسایگان هم پیگیری میشود. تبدیل پارکینگ به واحد مسکونی یا تجاری ممنوع است. تفکیک زمین بدون مجوز یا مغایر با ضوابط هم بررسی میگردد
استفاده از واحد مسکونی برای مشاغل پزشکی بدون اجازه تخلف است. ساخت بالکن اضافی یا تغییرات در آپارتمان بدون مجوز هم شامل میشود. این تخلفات از منابع قانونی استخراج شده و نشاندهنده گستردگی حوزه کمیسیون است. هر تخلف میتواند منجر به جریمه یا تخریب شود بسته به شدت آن.
فرآیند رسیدگی در کمیسیون مادۀ 100
فرآیند از گزارش تخلف شروع میشود. شهرداری مامور است از ساخت غیرقانونی جلوگیری کند و پرونده را به کمیسیون بفرستد.
این کار حداکثر در یک هفته انجام میشود. مالک ده روز فرصت دارد توضیح کتبی بدهد و در جلسه حضور یابد اما بدون رای. کمیسیون یک ماه زمان دارد تا تصمیم بگیرد. تصمیم میتواند جریمه تخریب یا اصلاح باشد. اگر تخریب لازم باشد مالک دو ماه فرصت اجرا دارد در غیر این صورت شهرداری اقدام میکند و هزینه را میگیرد.
رای اولیه قابل اعتراض است و به کمیسیون تجدیدنظر میرود که اعضایش متفاوت هستند. رای تجدیدنظر قطعی است اما میتوان به دیوان عدالت اداری شکایت کرد. مهندسان ناظر هم اگر تخلف کنند پیگیری میشوند و ممکن است محروم شوند.
این فرآیند شفاف است و حقوق مالکان را حفظ میکند. دفاتر اسناد رسمی باید گواهی پایان کار چک کنند قبل از معامله. اگر شهرداری تقصیر کند مامورانش قابل تعقیب هستند. این مراحل از قوانین رسمی برگرفته شده و در عمل کارآمد هستند.
فرمول محاسبه جریمه مادۀ 100 شهرداری
فرمول پایه محاسبه جریمه به طور کلی به این شکل است:
جریمه = مساحت تخلف × ارزش معاملاتی منطقه × ضریب کاربری
که در آن:
- مساحت تخلف به متر مربع تخلف ساختهشده بدون پروانه اشاره دارد
- ارزش معاملاتی منطقه، معمولا قیمت هر متر مربع طبق اعلام دفترچههای رسمی یا شهرداری است
- ضریب کاربری بسته به نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری، …) تعیین میشود
مؤلفههای مؤثر بر مبلغ جریمه مادۀ 100
علاوه بر فرمول پایه، عوامل زیر نیز در تعیین نهایی تأثیرگذارند:
- نوع کاربری:
- مسکونی: حداقل ۰.۵ تا حداکثر ۳ برابر ارزش معاملاتی
- تجاری/اداری: حداقل ۲ تا حداکثر ۴ برابر ارزش معاملاتی
پارکینگ و فضاهای عمومی:
- برای تخلفات پارکینگ: حداقل ۱ تا حداکثر ۲ برابر ارزش معاملاتی به ازای هر متر مربع
ساختمان فاقد پروانه:
- پرداخت، برابر با ۱/۱۰ ارزش معاملاتی یا ۵/۱ ارزش سرقفلی (هر کدام بیشتر باشد)
نحوه دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰
مالکان میتوانند دفاع کنند. اول توضیح کتبی بدهند با مدارک مانند نقشهها و پروانهها. حضور در جلسه و توضیح شفاهی کمک میکند. استخدام وکیل متخصص در امور شهرداری مفید است. اثبات رعایت اصول فنی میتواند جریمه را کاهش دهد. اگر تخلف کوچک باشد کمیسیون ممکن است چشمپوشی کند.
اعتراض به رای اولیه مهم است و باید در ده روز انجام شود. در تجدیدنظر مدارک جدید ارائه دهید. اگر رای ناعادلانه باشد به دیوان عدالت بروید. پیشگیری بهتر است یعنی همیشه پروانه بگیرید و ناظر خوب انتخاب کنید. این نکات از تجربیات عملی در عمران برمیآید و به مالکان کمک میکند.
نکات پایانی و توصیهها
کمیسیون ماده ۱۰۰ نقش کلیدی در نظم شهری دارد اما گاهی انتقادهایی مانند تعارض منافع شهرداری مطرح است. شهرداری بین پیشگیری و درآمد جریمه گیر میافتد. برای جلوگیری از مشکلات همیشه با متخصصان مشورت کنید.
سوالات متداول
۱.کمیسیون مادۀ 100شهرداری چیست؟
کمیسیون مادۀ 100 یک مرجع قانونی در شهرداریهاست که به تخلفات ساختمانی رسیدگی میکند. این کمیسیون بر اساس قانون شهرداریها تشکیل شده و وظیفه دارد مواردی مانند ساخت بدون پروانه، تراکم اضافی یا تغییر کاربری غیرمجاز را بررسی کند. تصمیمات آن شامل جریمه مالی، تخریب یا اصلاح بنا میشود.
۲.اعضای اصلی کمیسیون ماده ۱۰۰ چند نفر هستند؟
اعضای اصلی کمیسیون ماده ۱۰۰ سه نفر هستند: نماینده وزارت کشور، نماینده دادگستری و نماینده شورای شهر. نماینده شهرداری نیز بدون حق رای در جلسات شرکت میکند تا اطلاعات فنی ارائه دهد.
۳.فرمول محاسبه جریمه مادۀ 100 چگونه است؟
جریمهها بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان محاسبه میشوند. برای مثال، در ساخت بدون پروانه، جریمه یکدهم ارزش معاملاتی یا یکپنجم سرقفلی (هر کدام بیشتر باشد) است. برای تراکم اضافی در مسکونی، جریمه نیم تا سه برابر ارزش هر متر مربع اضافی و در تجاری دو تا چهار برابر است.
۴.چگونه میتوان در برابر رای کمیسیون ماده ۱۰۰ دفاع کرد؟
مالک میتواند توضیح کتبی با مدارک ارائه دهد، در جلسه کمیسیون حضور یابد و از وکیل متخصص کمک بگیرد. در صورت اعتراض به رای اولیه، ظرف ده روز میتوان به کمیسیون تجدیدنظر مراجعه کرد. اگر رای همچنان ناعادلانه باشد، شکایت به دیوان عدالت اداری امکانپذیر است.
پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقهمند هستید مطلب ” وکیل فک رهن ” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.
