بررسی کامل قوانین موجر و مستاجر

اجاره، عقدی معوض می باشد که در آن، منافع به صورت رایگان، تملیک نمی‌ شود. به عبارت دیگر، زمانی که بین دو نفر، قراردادی با عنوان اجاره، منعقد می گردد، فردی، مال خود را در ازای دریافت مبلغی به دیگری می دهد تا از منافع آن استفاده نماید. طرفین عقد اجاره را موجر و مستاجر می نامند. موجر، یعنی اجاره دهنده و مستاجر، یعنی اجاره کننده می‌ نامند و مورد اجاره را عین مستاجره می‌ نامند.

در رابطه موجر و مستاجر، به طور کلی و با توجه به سال انعقاد عقد اجاره، احکام دو قانون بر این عقد بار می‌ شود. یک ، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و دو، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، که هر کدام از این قوانین، احکام مخصوص به خود را داشته؛ و ضمنا باید بررسی گردد تا مشخص شود، چه قانونی بر قرارداد اجاره موضوع دعوی، حاکم می باشد.

با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله قصد داریم، در ابتدا، به این سوال پاسخ دهیم که قانون روابط موجر و مستاجر چیست؟ سپس در ادامه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 را بررسی کنیم. در ادامه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 را تحلیل نماییم. قانون موجر و مستاجر مجموعه‌ای از مقررات قانونی است که روابط بین صاحب‌خانه (موجر) و مستاجر را در قالب قرارداد اجاره تنظیم می‌کند. در این مقاله به بررسی کامل وظایف قانونی موجر و مستاجر، تفاوت اجاره‌نامه رسمی و غیررسمی، شرایط فسخ قرارداد، تخلیه پیش از موعد، اجرت‌المثل ایام تصرف، انتقال محل اجاره، و بیمه آتش‌سوزی پرداخته‌ایم. آشنایی با این قوانین برای جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی و حفظ منافع طرفین ضروری است. اگر در خصوص این موضوع، سوالاتی دارید، در این مقاله در سایت دکتر امید مقدسی فر همراه ما باشید.

پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقه‌مند هستید مطلب  ” سرقفلی چیست و به چه نکاتی درباره آن باید توجه کرد؟

” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

در پاسخ به این سوال که قانون روابط موجر و مستاجر چیست؟ باید گفت به طور کلی، دو قانون، بر روابط موجر و مستاجر، در کشور ما، حاکم می باشد که یکی از آنها، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است. البته، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تنها بر قراردادهای تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده اند، حاکم می باشد. این قانون، نکات مخصوص به خود را دارد، که در ادامه به توضیح این نکات می پردازیم:

این قانون، در 31 ماده، تنظیم شده است. به موجب ماده 30 این قانون، احکام این قانون، آمره هستند؛ به این معنی که توافق بر خلاف شرایط و احکام مقرر در این قانون، باطل و بلااثر است .

قرارداد اجاره، می‌ تواند به صورت کتبی و شفاهی منعقد گردد. ماده 1 این قانون، در این خصوص مقرر داشته: ” … اعم از این که نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا ‌عادی، تنظیم شده یا نشده باشد ، مشمول مقررات این قانون است .”

تعیین مدت در اجاره اماکن تجاری، جنبه صوری داشته و موجر، بجز موارد استثنایی که در ماده 14 تعیین شده اند، نمی‌ تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را مطرح کند . به این ترتیب، تمدید قرارداد اجاره، به صورت خودکار انجام می گیرد.

در این قانون، در روابط موجر و مستاجر مربوط به اماکن تجاری، مستاجر به هنگام تخلیه عین مستاجره ، سرقفلی را به نرخ عادله روز از موجر دریافت می‌ کند. اعم از آن که به هنگام عقد، به موجر، سرقفلی داده باشد یا خیر. البته مستاجر در مواردی از حق سرقفلی محروم می‌ شود. این موارد، شامل تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط مستاجر می باشد.

به موجب ماده 31 این قانون، دایره شمول روابط موجر و مستاجر، منوط به بخش هایی است که در آن نقاط، این قانون به‌ مرحله اجرا گذاشته شده و یا وزارت دادگستری یا وزارت مسکن و شهرسازی، لزوم اجرای آن را آگهی کرده باشند.

در این قانون ، رعایت شرایط شکلی، الزامی نمی باشد. زیرا در خصوص شکل و نوع قرارداد و عنوان عقد و تعداد نسخ و امضاء متعاملین و یا وجود شهود، الزاماتی در این قانون، وجود ندارد.

این قانون ، بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر 1376، قانونی است که حمایت از مستاجر را در دستور کار قرار داده است.

لازم است به این نکته اشاره شود که دریافت حکم تخلیه مستاجر، تنها در صورتی ممکن است که موجر به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست تخلیه ملک را تنظیم نموده و ثبت دادخواست نماید. به موجب این قانون، شورای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی و صدور حکم تخلیه را ندارد و این حکم، باید توسط خود دادگاه صادر گردد.

پیشنهاد مطالعه: در صورتیکه به مطالعه این دست از مطالب علاقه‌مند هستید مطلب ” وکیل مشارکت در ساخت ” را در سایت دکتر امید مقدسی فر بخوانید.

حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره