وکیل تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات کیست؟
وکیل تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات بطور کامل به نحوه تغییر کاربری اراضی زرعی و باغات پرداخته است.
توصیه مهم و کلیدی وکیل تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات:
در خرید زمین علاوه بر آگاهی از نوعیت زمین، بایستی از کاربری و کاربرد و اهمیت آن نیز مطلع بود، زمین های مختلف با انواع کاربری وجود دارند، نوع زمین یا کاربری زمین به قدری حائز اهمیت است که باید بطور حتم در سند قید شود و قید کاربری زمین در سند یکی از مسائلی است که قبل از هرگونه اقدامی از سوی نهادها و سازمان های مربوطه چک می شود، نوع کاربری زمین در سند مشخص کننده این است که آیا اقدامات انجام شده بر روی زمین مذکور قانونی است یا برخلاف مجوز و کاربری زمین صورت گرفته است؟
اراضی کشاورزی و زراعتی جزو سرمایه های مهم هر کشوری محسوب می شوند، زیرا هر ساله مواد غذایی بسیاری از این زمین ها به دست می آید که امنیت غذایی یک جامعه را تأمین میکند و هرگونه تغییر کاربری طبق قانون نیاز به مجوز دارد و تغییرکاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی نیز از این ماجرا مستثنی نیست.
چرا که مسئله به همین سادگی ها نیست و قوانین و مقررات برای اینگونه اقدام هایی شرایط و ضوابط خاصی را در نظر گرفته است که سرپیچی از آن ها می تواند عواقب ناگواری را برای مالک در پی داشته باشد و قانونگذار به کسب مجوز در این حوزه اهمیت بالایی داده است و هرگونه تغییر کاربری بدون اخذ مجوز از مراجع مسئول را تخلف دانسته و برای آن مجازات در نظر گرفته است و با هدف و منظور حفظ کاربری اراضی زراعتی و باغ ها و تداوم بهره وری آن ها قانونی با عنوان «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374» به تصویب رساند، تا از تغییر کاربری این زراعی و کشاورزی به مسکونی جلوگیری کند.
اما این که تا چه اندازه موفق بوده باید با بهره گیری از نظرهای کارشناسان و متولیان این امر و پس از بررسی و ارزیابی با زبان آمار پاسخ داد، اما چیزی که از اهمیت بالایی برخوردار است، حفظ اراضی کشاورزی می باشد.
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات به معنی تغییر نحوه استفاده و بهره برداری از کاربری زراعی و باغی به کاربری دیگر است، به نحوی که مانع تداوم بهره وری این اراضی شود و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ در این خصوص مقرر می دارد که؛«به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره وری آن ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می باشد.»
آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۸۶ هیات وزیران در خصوص تعریف تغییر کاربری چنین بیان نموده است که؛«هرگونه اقدامی است که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقدام هایی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.»
مرجع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات کجاست؟
- طبق قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351، تعیین و تغییرکاربری املاک واقع در محدوده شهری برعهده کمیسیون شورای عالی شهرسازی و معماری است.
- قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374، مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها، وزارت جهاد کشاورزی است. تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و 1 نفر نماینده استاندار می باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می گردد که این کمیسیون به «کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها» شناخته شده است.
- دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها مصوب 1385، تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز بر عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل نماید.
چه مواردی از جمله تغییر کاربری مجاز اراضی زراعی و باغات محسوب می شوند؟
مطابق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها موارد مجاز تغییر کاربری، به شرح ذیل عبارتند از؛
- احداث گلخانه ها،
- تولیدات گلخانه ای،
- احداث دامداری ها،
- احداث مرغداری ها،
- پرورش آبزیان،
- احداث بنگاه های تولیدی کشاورزی،
- احداث کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها،
- احداث واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی،
- احداث کارگاه های صنایع دستی،
- تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا 500 متر مربع فقط برای یک بار.
چه مواردی از جمله تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغات محسوب می شوند؟
طبق دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها مصوب 1385 هیأت وزیران اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زارعی و باغ های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از «کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها» و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح های الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود، به عنوان موارد تغییرکاربری غیرمجاز تلقی می گردد؛
- برداشت یا افزایش شن و ماسه،
- ایجاد بنا و تأسیسات،
- خاکبرداری و خاکریزی،
- گودبرداری،
- احداث کوره های آجر و گچ پزی،
- پی کنی،
- دیوارکشی اراضی،
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی،
- ایجاد سکونتگاه های موقت،
- استقرار کانکس و آلاچیق،
- احداث جاده و راه،
- دفن زباله های واحدهای صنعتی،
- رها کردن پساب های واحدهای صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات،
- لوله گذاری،
- عبور شبکه های برق،
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغ ها به سایر اراضی و فعالیت های غیر کشاورزی،
- سوازندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغ ها به هر طریق،
- مخلوط ریزی و شن ریزی،
- احداث راه آهن و فرودگاه،
- احداث پارک و فضای سبز،
- پیست های ورزشی،
- استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی،
- احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف،
- محوطه سازی (شامل سنگ فرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)،
- صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره ۴ فوق الذکر،
- صنایع دستی،
- طرح های خدمات عمومی،
- طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).
نحوه دریافت مجوز برای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات
اراضی کشاورزی و زراعتی
اراضی کشاورزی اعم از آبی و دیم و همچنین اعم از دایر و بایری که سابقه بهره برداری داشته باشند، عبارتند از؛
- اراضی تحت کشت،
- اراضی آیش،
- باغ ها (مثمر و غیرمثمر).
اراضی در حکم اراضی زراعی و باغات
اراضی کشاورزی در روستاهای فاقد طرح هادی که تأسیسات لازم در آن ها احداث شده است، اگر تنها به امور مذکور اختصاص داده شده و در عمل نیز مورد کشت یا آیش قرار نگیرند، زمین زراعی تلقی می شوند که عبارتند از؛
- احداث گلخانه ها،
- تولیدات گلخانه ای،
- احداث دامداری ها،
- احداث مرغداری ها،
- پرورش آبزیان،
- احداث بنگاه های تولیدی کشاورزی،
- احداث کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها،
- احداث واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی،
- احداث کارگاه های صنایع دستی.
مرجع تشخیص زراعی یا باغ بودن اراضی کجاست؟
مرجع تشخیص مزرعه یا باغ بودن زمین موضوع شکایت، وزارت جهادکشاورزی است. وزارتخانه مزبور پاسخ به استعلام های مراجع اداری یا قضایی را در تشخیص موضوع فوق، به سازمان های جهادکشاورزی استان ها واگذار کرده است و تشخیص اینکه اراضی، تحت کشت یا آیش بوده و یا باغ ها، آبی یا دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره برداری داشته اند تلقی می شوند و همچنین اینکه زمین، در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند با کارشناس یا کارشناسان منتخب سازمان جهادکشاورزی استان است.
نکته: نظر سازمان جهادکشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می شود.
نکات کلیدی وکیل تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات در تشخیص اراضی زراعی و باغات
کارشناس منتخب سازمان کشاورزی استان، اراضی زراعی آبی و دیم و باغ اعم از اینکه تحت کشت و زرع باشد یا نباشد، را براساس یک یا چند مورد از موارد ذیل تشخیص میدهد، نظریه کارشناس یا کارشناسان پس از تائید ریاست سازمان کشاورزی به عنوان تشخیص نوع زمین به مراجع اداری یا قضایی ارسال می گردد که عبارتند از؛
- سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد،
- سوابق کشت و کار،
- واقع بودن در محدوده قطب های کشاورزی و یا شرکت های سهامی زراعی یا شرکت های تعاونی تولید و امثال آن،
- اراضی واگذار شده برای فعالیت های کشاورزی و زراعتی باشد،
- استعلام محلی،
- وضعیت موجود زمین،
- نظریه کمیسیون کیفیت و درجه بندی خاک در استان (متشکل از نماینده خاک شناسی، امور زمین و امور زراعی)
- منابع آب موجود و قابل پیش بینی برای کشت و زرع،
- امکان بهره برداری و قابلیت زراعی در برنامه های توسعه کشاورزی.
مناطق ممنوعه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات کجاست؟
مطابق قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها مصوب 1385 تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها تنها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها جرم انگاری شده است، بنابراین چنین رفتاری چنانچه داخل در محدوده قانونی شهرها و شهرک ها صورت پذیرد، فاقد وصف مجرمانه خواهد بود و موقعیت مکانی «خارج از محدوده شهرها و شهرک ها» شامل محدوده روستایی و نیز حریم شهرها و شهرک ها می شود.
بنابراین برای این که رفتار فرد مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری اراضی کشاورزی قرار گرفته و مجازات های قانونی بر او تحمیل شود، زمین کشاورزی و زراعتی موضوع شکایت، باید خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد.
لازم به ذکر است که، اراضی داخل در محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب را از شمول قانون تغییر کاربری استثنا کرده و آن را مشمول ضوابط طرح هادی دانسته است، بنابراین تحقق جرم تغییر کاربری در محدوده روستاهایی که دارای طرح هادی مصوب هستند منتفی بوده و فاقد وصف مجرمانه است. اما اگر روستایی فاقد طرح هادی باشد، مشمول مقررات قانون حفظ کاربری قرار گرفته و رفتار این قبیل افراد مجرمانه خواهد بود.
- محدوده شهرها: محدوده شهر، حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی آن در دوره طرح جامع و یا در طرح هادی شهر است که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجراء می باشد.
- محدوده شهرک ها: محدوده شهرک ها اعم است از شهرک های مسکونی و صنعتی یا سایر شهرک هایی که طبق مقررات و با مجوزهای قانونی مربوط ایجاد و احداث می شوند.
- حریم شهر: قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.
نکته: این که «محدوده شهر» و «حریم شهر» دو مفهوم جدا از هم هستند، اقتضا می کند که تغییر کاربری در حریم شهرها و شهرک ها نیز مجرمانه محسوب شود.
نحوه دریافت مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات
قانون حفظ کاربری زمین کشاورزی به صراحت موارد مختلف اخذ مجوز را تشریح کرده است که زمین زراعی و کشاورزی مورد نظر که متقاضی قصد تغییر کاربری آن را دارد، نباید خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد.
به عبارت دیگر، اگر زمین کشاورزی مورد نظر در فضایی بیرون از شهر واقع شده باشد که بافت مسکونی در آن محدوده وجود ندارد، امکان دریافت مجوز به هیچ عنوان فراهم نیست و طبق این قانون، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و کشاورزی و نیز تداوم و بهره وری آن ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و کشاورزی به مسکونی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری (که قانون ضرورت آن را تعیین میکند) ممنوع می باشد.
تشخیص موارد ضرورت این تغییر کاربری با کمیسیونی است که از اعضا جهادکشاورزی تشکیل می شوند و در صورت نیاز مجوز و دستور تغییر کاربری باغی به مسکونی را صادر می نمایند.
- زمین زراعی و کشاورزی مورد نظر که متقاضی قصد تغییر کاربری آن را دارد، نباید خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد،
- تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی نباید به هیچ عنوان زیانی را برای کشاورزی منطقه به همراه داشته باشد. اگر به هر دلیلی خسارت بار بودن این اقدام برای بافت کشاورزی منطقه اثبات شود، از دریافت مجوز تغییر کاربری ممانعت به عمل می آید،
- تغییر کاربری زمین مربوطه به زیست بوم منطقه زیان خاصی وارد می کند از صدور مجوز جلوگیری می کنند،
- در مناطقی مسکونی به اندازه کافی وجود داشته باشد و در حقیقت این منطقه نیازی به یک بنای مسکونی دیگر نداشته باشد ممکن است مجوز تغییر کاربری زراعی صادر نشود، با این وجود این شرط حتمی نیست و بستگی به نظر کارشناسی دارد.
مراحل رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات به مسکونی
-
تحویل مدارک مربوطه
- نقشه زمین،
- گزارش کامل اداره کل محیط زیست،
- اسناد مربوط به مالکیت بر زمین کشاورزی،
- نقشه و طرح کاربری مسکونی.
-
تهیه گزارش توسط جهادکشاورزی
در این مرحله کارشناسان جهادکشاورزی برای بررسی درخواست و ادعای شما به زمین کشاورزی آمده و گزارشی را جهت تقدیم به اداره مدیریت زمین های استان آماده می کنند. این گزارش مورد استناد برای سازمان صادرکننده مجوز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی قرار می گیرد. به همین علت برای سرعت گرفتن روند رسیدگی به پرونده، لازم است درخواست اولیه خود را بطور کامل و دقیق بیان شود.
-
تأیید رئیس سازمان جهادکشاورزی
اگر درخواست برای تغییر کاربری زمین کشاورزی مغایر با قوانین مربوطه نباشد و تمامی شرایط لازم را نیز داشته باشد، پرونده به تأیید رئیس سازمان جهادکشاورزی خواهد رسید و برای ارسال به کمیسیون مربوطه در صف نوبت قرار خواهد گرفت.
-
تشکیل کمیسیون
پس از این که پرونده به کمیسیون محافظت از زمین زراعی و کشاورزی ارسال شد، مورد بررسی قرار می گیرد.
-
بررسی عوارض زمین زراعی و کشاورزی
این امکان وجود دارد که کمیسیون مربوطه با تغییر کاربری مخالفت کند. در این صورت نتیجه به شما اعلام خواهد شد و پرونده مختومه اعلام می شود، اما اگر با درخواست شما موافقت شود، گروهی مسئول بررسی عوارض زمین می شوند.
-
پرداخت عوارض زمین کشاورزی
اگر زمین مشمول پرداخت عوارض باشد، پرونده از کمیسیون دوباره به جهادکشاورزی ارجاع داده می شود تا عوارض آن به صورت دقیق توسط کارشناسان این حوزه تعیین شده و توسط متقاضی پرداخت گردد.
البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و مقرراتی که وزارت جهادکشاورزی تعیین می کند، مشمول این عوارض نمی شود و به نوعی از پرداخت آن معاف خواهند شد. به علاوه در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی باید اشاره کرد که از پرداخت این عوارض معاف خواهند بود.
-
صدور مجوز
اگر زمین کشاورزی مورد نظر نیازی به عوارض نداشته باشد و یا عوارض زمین مربوطه توسط متقاضی بطور کامل پرداخت شود، دبیر کمیسیون حفاظت از زمین زراعی با تغییر کاربری آن موافقت می کند که در این مرحله میتوان طرح مورد نظر که از قبل به تأیید جهادکشاورزی رسیده است را در زمین کشاورزی اجرایی نمود و مجوز تغییر کاربری صادر شده و فرد میتواند اقدام به احداث منزل مسکونی نماید.
مجازات تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراغی و باغات چیست؟
اگر فرد برای اولین بار مرتکب تغییر کاربری شده باشد:
- قلع و قمع بنای احداثی،
- پرداخت جزای نقدی 1 تا 3 برابر بهای زمین، با کاربری جدید مورد نظر او و به قیمت روز محاسبه خواهد شد.
اگر فرد دارای سابقه تغیر کاربری در همان زمین یا سایر اراضی باشد:
- قلع و قمع بنای احداثی،
- پرداخت جزای نقدی 3 برابر بهای زمین، با کاربری جدید مورد نظر او و به قیمت روز محاسبه خواهد شد،
- حبس از 1 تا 6 ماه.
مجازات تخلف از مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات توسط اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی
طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، اداره های ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسنادرسمی و سایر هیأت ها و مراجع مربوطه در موارد تفکیک، افراز، تقسیم و تغییر کاربری زمین های کشاورزی بایستی از سازمان های جهاد کشاورزی استعلام نموده و نظر اعلام شده را اعمال نمایند.
همچنین صدور هرگونه مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیربنایی در اراضی کشاورزی از سوی دستگاه های ذی ربط، فقط بایستی پس از تائید «کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها» صورت پذیرد و درصورت نقض مقررات فوق حسب مورد مرتکب مجازات هایی پیش بینی شده است که عبارتند از؛
اگر نقض مقررات توسط کارمندان نهادهای یاد شده صورت پذیرد، مرتکب به مجازات های ذیل محکوم خواهد شد؛
بار اول:
- ابطال مجوز صادره،
- جزای نقدی 1 تا 3 برابر بهای اراضی.
در صورت تکرار:
- ابطال مجوز صادره،
- جزای نقدی 3 برابر بهای اراضی،
- به انفصال دائم از خدمات دولتی.
اگر نقض مقررات توسط سردفتران اسنادرسمی صورت پذرد، به مجازات های ذیل محکم خواهد شد؛
بار اول:
6 ماه تا 2 سال تعلیق از خدمت.
در صورت تکرار:
6 ماه حبس،
محرومیت از سردفتری.
مرجع رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات کجاست؟
از آنجا که تغییر کاربری اراضی کشاورزی ماهیت مجرمانه داشته و توسط قانونگذار جرم انگاری شده است، رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه های عمومی کیفری (دادگاه کیفری دو) است. تحقیقات مقدماتی در خصوص این عنوان مجرمانه نیز در دادگاه کیفری دو صورت می گیرد، نظر به اینکه مجازات تغییر کاربری علاوه بر قلع و قمع بنا، جزای نقدی نسبی (به میزان 1 تا 3 برابر بهای اراضی کشاورزی با کاربری جدید و به قیمت روز) است.
بنابراین به موجب رأی وحدت رویه شماره 759 مشمول جزای نقدی درجه 7 شده و از آنجا که جرایم با مجازات درجات 7 و 8 مستقیما در دادگاه مطرح شده و در واقع مرجع تحقیق و تعقیب آن ها واحد است، در نتیجه امکان انجام تحقیق های مقدماتی در دادسرا در خصوص این جرایم وجود ندارد.
مرور زمان جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات چقدر است؟
مطابق با نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه مورخ 1399 جرم تغییر کاربري از جرایم آنی است، زیرا عنصر مادي جرم مذکور در همان زمان که کاربري اراضی تغییر داده شده واقع شده است.
لذا با حصول شرایط مقرر در قانون میتواند مشمول مرور زمان باشد و در مواردي که حکم محکومیت مرتکب صادر و قطعی شده و با انقضاي مدت 5 سال از تاریخ قطعیت، به هر علتی حکم محکومیت اجرا نشده باشد، اجراي مجازات تعزیري مندرج در حکم (یعنی جزاي نقدي مقرر در حکم) متوقف می شود.
اما قلع و قمع بنا که جزء لاینفک حکم کیفري است، چون ماهیت مجازات را ندارد و امري حقوقی است، مشمول مرور زمان نمی شود. قانون حفظ کاربري نیز ماهیت مجازات نداشته و در نتیجه از قلمروی شمول مرور زمان اجراي احکام قطعی خارج می شود.
سوالات متداول
کدام ارگان به شکایات مردم در خصوص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات رسیدگی می کند؟
مرجع رسیدگی به شکایات مردم در خصوص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات، دیوان عدالت اداری است.
شهرداری می تواند در تملک اراضی و املاک دارای سند عادی با وجود کاربری مسکونی در مرحله کارشناسی کاربری آن را زراعی تلقی نماید؟
ملاک تعیین کاربری جهت پرداخت قیمت اراضی در زمان تملک شهرداری مستندا به قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب سال ۱۳۷۰، لحاظ نمودن نوع کاربری آن در زمان تملک است. بنابراین اگر در تاریخ تملک، کاربری ملک و اراضی طبق آخرین طرح تفصیلی به صورت مسکونی باشد، موجبی جهت ارزیابی ملک و اراضی با کاربری سابق (که حسب فرض استعلام زراعی بوده) وجود ندراد؛ لذا مناط اعتبار، کاربری تاریخ تملک است.
شهرداری می تواند به هنگام مراجعه مالک به شهرداری در ازای نحوه تغییر کاربری درصدی از زمین و یا وجهی را از مالک تقاضا نماید؟
حسب رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۴-۱۳۹۱/۱/۱۴، اقدام شهرداری برای دریافت وجه و یا قسمتی از اراضی مردم به نحو رایگان در قبال پیشنهاد تغییر کاربری اراضی به کمیسیون ماده ۵ شهرسازی، مغایر با ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰ می باشد؛ در نتیجه شهرداری که مرجع پیشنهاد دهنده تغییر کاربری به کمیسیون مزبور است، مجاز به دریافت وجه و یا درصدی از املاک به لحاظ تغییر کاربری نمی باشد.
