وکیل فک رهن
دعوای الزام به فک رهن چیست؟
وکیل فک رهن: قرارداد عقد رهن، قراردادی است که به موجب آن بدهکار مال خود را به عنوان وثیقه به طلبکار می دهد و پس از اتمام مدت قرارداد و بازپرداخت دین، طلبکار میبایست مال را به شخص برگردانده و مال را آزاد کند. در غیر اینصورت بدهکار جهت جلوگیری از تضییع حق خود میبایست با ارائه دادخواست از طریق محاکم قضایی دعوای الزام به فک رهن مطرح نماید.
یکی از دعاوی ملکی، دعوی الزام به فک رهن وثیقه ملکی در رهن بانک است که در حال حاضر حجم قابل توجهی از دعاوی محاکم دادگستری را نیز به خود اختصاص داده است.
نکته: آن چه که باید مورد توجه قرار گیرد این است که گاهی به جهت اینکه دعاوی الزام به فک رهن ملک به درستی اقامه نمی شود و مراحل قانونی فک رهن ملک به درستی صورت نمی گیرد، این دعاوی نتیجه مطلوب را نخواهد داشت.
دعوای الزام به فک رهن ملک
وکیل فک رهن: دعوای الزام به فک رهن ملک ممکن است به چند صورت مختلف مطرح شود که به بررسی هر کدام از حالات طرح دعوای الزام به فک رهن ملک پرداخته می شود:
1- فرد بابت بدهی خود به شخص دیگری ملک خود را در رهن او قرار می دهد.
این عمل بدین جهت است که تضمینی برای طلبکار باشد که بدهکار اقساط طلب خود را و یا در موعد مقرر بدهی خود را تسویه میکند و چنانچه بدهکار به تسویه بدهی خود اقدام ننماید طلبکار بتواند با فروش ملک مرهونه، طلب خود را از قیمت ملک مطالبه نماید در این مواقع راهن ملک خود را به رهن مرتهن می گذارد و زمانی که طبق قرارداد بدهی خود را تسویه کند بایستی ملک از رهن مرتهن خارج گردد و چنانچه مرتهن پس از پرداخت بدهی نسبت به فک رهن از ملک رهنی اقدام ننماید راهن می تواند بر علیه مرتهن دعوای الزام به فک رهن ملک را مطرح کند.
2- ممکن است ملکی به فروش برسد که در رهن بانک و یا شخص باشد.
در این مواقع فروشنده ملک را با سند عادی یا همان مبایع نامه به خریدار می فروشد و بنا را بر این میگذارد که تا مدت مقرری ملک را از رهن خارج کند و همان زمان نیز ملک را به نام خریدار سند بزند اما موفق به فک رهن نمی شود، و از آنجا که خریدار از عدم فک رهن ملک متحمل ضرر و زیان می گردد که در این مواقع می تواند دعوای الزام به فک رهن ملک را اقامه نماید.
3- یکی از قراردادهایی شایع ملکی، قرارداد مشارکت در ساخت است که در این نوع از قراردادها به جهت وام هایی که سازنده از بانک دریافت می کند ملک در رهن بانک است و البته سازنده متعهد می شود که ملک را از رهن بانک خارج نماید. بدیهی است که چنانچه سازنده نسبت به فک رهن از ملک مزبور اقدام ننماید، مالک می تواند بر علیه سازنده دعوای الزام به فک رهن ملک در رهن بانک را اقامه نماید.
در چه صورتی طرح دعوای الزام به فک رهن وثیقه ملکی در رهن بانک ممکن است؟
وکیل فک رهن: منظور از دعوای الزام به فک رهن ملک در رهن بانک بدین معناست که؛ درخواست آزادسازی ملکی انجام شود که به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دارد. این امر به وفور در خرید خانه های وام دار مشاهده می شود و بدین معناست که ملک به جهت بدهی هایی که بابت وام های دریافتی از بانک اخذ شده است در رهن بانک است و تا تسویه کامل وام ها امکان فک رهن از ملک مزبور وجود ندارد.
خرید چنین خانه هایی به جهت اینکه در رهن بانک است، معمولا به موجب سند عادی معامله می گردد و بنا را بر این قرار می دهند که با تسویه وام ها سندرسمی به نام خریدار ثبت گردد. البته لازم به ذکر است که خرید این قبیل املاک از آنجایی که با سند عادی و قولنامه ای است، این امکان وجود دارد که فروشنده تخطی نماید و این قبیل املاک را با قولنامه و وعده تنظیم سند پس از تسویه بدهی بانک به افراد دیگری نیز بفروشد.
در این مواقع چنانچه مالک از فک رهن ملک در رهن بانک و تنظیم سندرسمی به نام خریدار امتناع نماید، امکان طرح دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک وجود دارد و پس از آن نیز امکان الزام به تنظیم سندرسمی می گردد.
مراحل فک رهن ملک از بانک
جهت طرح دعوای الزام به فک رهن وثیقه ملکی، مراحل قانونی فک رهن ملک بایستی به درستی انجام گیرد. چرا که در غیر این صورت ممکن است دعوای الزام به فک رهن ملک به نتیجه قانونی ختم نگردد و نتیجه مطلوب را برای مالک وثیقه ملکی در برنداشته باشد.
مراحل اجرای حکم الزام به فک رهن
- اولین اقدام برای فک رهن، ارائه نامه درخواست فک رهن به بانک می باشد، در این مرحله ابتدا فرد به بانک مورد نظر مراجعه کرده و درخواست فک رهن خود را ثبت می کند.
- ارسال اظهارنامه مبنی بر فک رهن در زمان مقرر.
- ثبت دادخواست الزام به فک رهن ملک.
- تعیین وقت رسیدگی و ارائه دفاعیات طرفین.
- اجرای حکم.
دادگاه در زمان مقرر به موضوع رسیدگی و حکم صادر می نماید و چنانچه خواسته خواهان با اسناد و مدارک صحیح اقامه و طرح شده باشد، حکم به الزام به فک رهن صادر می گردد و بر علیه محکوم علیه اجراییه صادر می شود و چنانچه محکوم علیه در مهلت مقرر به اجراییه ترتیب اثر ندهد امکان توقیف اموال وی وجود دارد.
دادگاه رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ملک کجاست؟
مطابق قانون آئین دادرسی مدنی، دعاوی الزام به فک رهن ملک از دعاوی ملکی است و دعاوی ملکی نیز جزء دعاوی غیرمنقول به حساب می آید و دادگاه رسیدگی به دعاوی غیرمنقول دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است که در مورد دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک دادگاه محل وقوع ملک در رهن است.
زمانی که دادگاه در دعوای الزام به فک رهن ملک حکم به فک رهن صادر نماید پس از صدور حکم، اجراییه توسط دادگاه صادر کننده رای بدوی صادر می شود و در این مواقع چنانچه محکوم علیه دعوای الزام به فک رهن ملک در مهلتی ده روزه از صدور اجراییه، نسبت به فک رهن ملک اقدام ننماید، در این صورت محکوم له می تواند درخواست توقیف و فروش اموال محکوم علیه را نماید تا بدین وسیله از محل فروش اموال محکوم علیه نسبت به فک رهن ملک اقدام گردد.
راه حل دیگری که در پیش پای محکوم له قرار دارد این است که می تواند در ابتدا با اموال شخصی خود نسبت به فک رهن ملک اقدام نماید و سپس نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و جلب وی جهت وصول بدهی خود بابت فک رهن ملک اقدام نماید.
نکته: پرداخت بدهی جهت فک رهن نباید قبل از مراجعه به بدهکار باشد.
دعوای الزام به فک رهن ملک یکی از دعاوی است که به جهت تخصصی بودن گاها در طرح و نتیجه بخشی آن مشکلاتی ایجاد می گردد.
به جهت خرید و فروش خانه های وام دار و در رهن بانک گاه نیاز به طرح دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک بر علیه فروشنده وجود دارد و بدیهی است که در این دعاوی باید نهایت دقت به خرج داده شود و مشاور حقوقی با وکیل بانکی متخصص می تواند کمک شایانی نماید.
دادخواست الزام به فک رهن ملک
دادخواست الزام به فک رهن، اعم از رهن خانه، خودرو، ملک و…. دادخواستی است که به موجب آن خواهان (بدهکار) از دادگاه خواستار صدور حکم مبنی بر الزام خوانده دعوای الزام به فک رهن مال مورد وثیقه می شود. خواهان ضمن ثبت دادخواست الزام به فک رهن، با شرایط شکلی موجود و ارائه خواسته خویش در قالب متن دادخواست، میبایست تمامی اسناد و مدارک قرارداد رهن و عدم فک رهن از جانب طلبکار را ضمیمه و پیوست دادخواست نماید.
هزینه دادخواست الزام به فک رهن یا همان هزینه دادرسی؛ در اموال منقول مطابق با تعرفه و طبق نظریه کارشناس رسمی دادگستری است اما در مورد اموال غیرمنقول، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک هست.
وثیقه ملکی در رهن بانک چگونه آزاد می شود؟
بدهکار طلب خود را پرداخته باشد و بطور کامل بدهی خود را تسویه کرده باشد.
شخص میتواند با سپرده گذاری، قبل از اتمام اقساط تسهیلات، نسبت به فک رهن وثیقه اقدام نماید.
فسخ قرارداد رهن با توافق و تراضی طرفین.
شخص حقیقی یا حقوقی که ملک در گرو او است از طلب خود گذشته باشد.
از بین رفتن مال مرهونه یعنی همان ملکی که در رهن بانک است.
نکته: اولین اقدام برای فک رهن، ارائه نامه درخواست فک رهن به بانک می باشد، در این مرحله ابتدا فرد به بانک مورد نظر مراجعه کرده و درخواست فک رهن خود را ثبت می کند.
سوالات متداول
بانک در چه صورت میتواند از وثیقه استفاده نماید؟
در صورتی که بازپرداخت تسهیلات به موقع انجام نگردد.
آیا میتوان قبل از اتمام اقساط تسهیلات وثیقه را از رهن بانک خارج کرد؟
بله. البته مشروط بر اینکه راهن اقدام به سپرده گذاری نماید.
آیا ارائه دادخواست جهت دعوای الزام به فک رهن ملک نسبت به ملکی که در بازداشت است امکان پذیر است؟
دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن برای ملکی که در بازداشت است مستند به ماده 56 قانون اجرای احکام منع قانونی ندارد.
آیا امکان طرح همزمان دو دعوای الزام به فک رهن ملک در رهن بانک با الزام مالک به تنظیم سندرسمی وجود دارد؟
در پاسخ به این سوال که آیا امکان طرح دو دعوی الزام به فک رهن ملک با دعوی الزام به تنظیم سندرسمی بین محاکم اختلاف است، برخی از محاکم طرح این دو دعوی را به صورت همزمان مجاز می دانند و برخی دیگر معتقد اند که ابتدا باید دعوای الزام به فک رهن ملک مطرح گردد و پس از اعمال فک رهن درباره الزام به تنظیم سندرسمی ملک دادخواست داده شود.
